保利东湾营销分析

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1、保利东湾营销分析一、前言房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合，并应用于房地产项目实际运作过程屮的一门新兴边缘学科。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项冃进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动，具有地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性。房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经

2、济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。研允一般的商品到货币，己经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的所决定的，也是企业生存和发展的客观要求所决定的。在房地产项目中，营销策划极其重要，为了能更好的策划房地产项目的营销，于是带出了房地产项目营销策划书。二、浅析当前房地产市场基本情况（一）当前房地产市场营运形势中国的房

3、地产市场经历了近10年（1998—2007）的高速增长和繁荣后，和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。从全国房地产开发景气指数來看，2007年10月份最高，从10月份开始出现下降，而整个2008年呈下降趋势，到2008年10月份处于低迷状态，比07年同期回落了8.13%,比08年6月份回落了4.62%,整个08年进入了比较深度的回调期。09年以来的头两个月份，国内的部分城市，特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。（二）房地产市场基本竞争格局房地产市场竞争经历了4个阶段：1、成本竞争阶段：在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征一谁的

4、项目成本（当然包括土地成本）低，谁就具有竞争优势。2、性价比竞争阶段：随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在〃均好性〃上做的比较好的开发商纷纷喊岀〃性价比更优〃（广告语）利〃性价比最优〃（口头语），而且大都取得了良好的销售业绩。3、模式竞争阶段：房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业口身实际的全而管理体系。适宜的管理模式是项冃开发和企业持续健康发展的最基本保障。4、品牌竞争阶段：当市场竞争到一定阶段，

5、随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届吋，房地产市场进入品牌竞争阶段。因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。三、〃保利•东湾〃房地产项目简介（一）〃保利・东湾〃基本概况保利东湾，位于下沙东南部钱塘江畔，东临钱塘江以及开发区沿江大道绿化带；西至开发区22号大街，南、北分别与金隅、世茂项目相邻。东湾项目总用地面积435亩，总建筑面积86万nV,地上总建筑面积为68.5万川，其中住宅面积48.5万nV,商业金融综合体面积20万nV,是下沙区域建筑体量最大的城市综合体。（二）〃保利・东湾〃特色剖析1、保利东湾

6、占据东部自然景观最为优越的位置，三重〃美〃由远及近依次铺排，营造人与自然，人与建筑，自然与建筑和谐共生的大环境。①〃视界，俯瞰1000米江岸潮汐”-一千米一线江景，尽享城市稀缺资源。保利东湾，俯瞰湾区的宏大襟怀，无限开阔的江景视野在时间流转，光影变化与潮汐起伏中。②〃境界，天赋2200亩生态湿地〃-一沿钱塘江的湿地公园，以亲水平台，临水栈道，构成了住区外围近百米纵深的开阔景观带，多种植被、鸟类在此栖息，整个社区掩映在生态绿洲之中.③〃心界，环拥18万nV水生园林〃—18万nf水生园林,5万of中央景观，以自然观溪涧联络园林脉络，各种溪涧叠水、生态绿岛、曲折木桥等景

7、观元素穿插其中，使水、建筑和人在自然中生成和谐的旋律。2、保利东湾客户数1495,容积率为2.09,绿化率为35%,物业费1.44元/平方米•月，地下车位配比1:08。3、交通便捷，咫尺CBD,接轨主城区。地铁一号线-据本项目约800米，目前已全面启动建设，届时20分钟畅达武林广场，贯通杭刃'I东站综合枢纽。沿江大道-设计路宽40米的沿江大道，开通在即，15分钟无缝对接CBD。艮山东路-双向六车道，与环城西路相接，与新塘路、秋涛路、环城东路、建国路交叉。徳胜快速路-双向六车道，与文一路相接，与机场路、绍兴路、秋涛路、湖墅路交叉，辐射主城区繁荣要地。立体路网，通达国

8、际，下沙大