保利东湾国际别墅定价报告

《保利东湾国际别墅定价报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国保利·东湾国际别墅1-32#楼定价报告一、市场背景-2-二、竞争市场分析-5-三、项目价格修正-13-四、价格体系-18-五、价格表-21--20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国保利·东湾国际别墅1-32#楼定价报告一、市场背景别墅产品做为高端享受型物业、安全稳定的投资产品，其销售受市场形势、政府政策影响较大，下文将首先对2010年南昌别墅市场供应特点、成交情况、政策变化进行分析。（一）2010年南昌别墅供应特点红谷滩别墅群昌南别墅群青云谱别墅群青山湖别墅区群湾里别墅群1、市场整体概况主要以五个片区形成供应体系，其中青山

2、湖别墅以水景别墅为主、湾里别墅以山地别墅为主、红谷滩/青云谱以城市别墅为主、昌南别墅以大规模/综合型别墅为主。-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国2、主要供应区域目前南昌市场以青山湖区、青云谱区为主要别墅供应区域。3、主要供应产品南昌市场纯别墅项目较少，一般以联排+洋房、别墅+高层形式为主。主要供应产品以联排产品居多【面积在190-220M2左右】，普遍赠送地下室【一般赠送70%-100%】，产品较为类似。（二）近期主要别墅项目成交情况【备案】1、新增项目备案数据统计2、别墅市场成交走势分析-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国2010年南昌别墅市

3、场基本可以划分为两个阶段，以五月、十月两个传统旺季为主要收获期。6-8月受多方面因素影响成交量、价渐入低谷，9-10月起受市场整体走势及新增优质房源影响成交量、价重新走高。（二）政策影响2010年是房产调整政策最为密集的一年，对别墅市场影响最大的是“多套房限贷”、“限制外地人本地购房”措施。据了解，目前南昌市已经对“外地人本地购房”做出了限贷措施，“本省非南昌人”目前仍可以放贷但可持续时间不详。但极有可能等同外省人标准，中间的时间空档必定是别墅项目争取的“黄金时段”！（四）小结1、市场供应预判国家对房地产的调控效果目前较不明朗，年底及明年走势较难判断，各项目极有可能在南昌目

4、前市场较好的大环境下增加供应量，抢在政策细化之前收回资金。而供应量的区域集中性及供应产品的相似性造成了非常大的市场竞争压力。2、项目竞争策略根据市场竞争压力及市场走势的不确定性，建议本项目采取灵活、务实的竞争策略，以具有吸引力的价格搅动市场，实现开盘冲量的预计目标。二、竞争市场分析只有通过与竞争对手全面、综合的对比评判，才能真实、准确的确定项目价格范围。下文将通过对竞争分析，为本项目价格体修提供市场数据支撑。（一）区域竞争对手本项目属城市别墅范畴，主要竞争来自区域内项目，对手以目前在售的凯美怡和、浪琴湾为主要竞争对手。-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国1、凯

5、美怡和（1）项目技术指标（2）产品特点A、建筑风格：风格较为常见产品无创新，立面效果一般，给客户触动不大！B、项目资源凯美怡和是一个综合型社区，由高层住宅及别墅组成，项目规划无明显优势。其别墅可享资源是东向的湖景资源，该资源针对京东区域内客户有较强的吸引力。-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国东向湖景B、户型分析联排：面积217-248M2双拼：面积272-298M2以主力产品220M2联排为例：-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国约225.74㎡，赠送半地下层面积90.42㎡户型总面积为220平方米，赠送半地下室及二三楼露台功能型别墅，卧房的空

6、间被压缩，以节约出更多公共空间，因此卧房面积偏小。地下室赠送面积不大，仅赠送40%左右。-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国（3）近期动态凯美怡和目前处于内部认购阶段，VIP卡1万抵10万。A、推售策略-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国一阶段预计推出2-5栋、14-15栋总面积约6549.64M2，共计26套预计均价：15000元/M2据称该项目已进行内部客户开盘，均价在13000元/M2。2、浪琴湾（1）项目技术指标-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国(2)产品特点A、建筑风格：新东方主义建筑风格，在新中式、新亚洲开始流行的趋势

7、下，建筑风格有一定差异。新东方主义建筑风格B、项目资源-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国5000M2私家岛屿该项目内外部资源整合出色，不单纯以一线江景为卖点。通过精心打造，形成了一个以大师级服务、高价值建材、高档次配套为核心的高档别墅项目。一线江景星级酒店配套○大师级服务高文安---设计样板房；富丽华---物业管理；○高价值建材独栋每户配置观光电梯及私家泳池；采用国际知名品SKYRISE提供博物馆级别智能安防家居系统。○高档次配套室外网球场-20-保利·东湾国际别墅产品定价报告尚美佳·中国超五星级酒