论物业管理中的风险管理

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1、物业管理中的风险管理作为物业管理，不仅需要做好社区各项服务工作，还需要做好各种安全防范工作，但是未來灾害的不确定性不仅影响到物业的正常运作，也直接考验物业管理企业的预见能力及防范管理水平。这就是物业管理中的风险管理，也可称Z为自我保护管理。风险管理是否有效，不仅可以减少损失，还对物业管理综合素质的提升具有一定的意义。一、物业管理风险的概念及影响物业风险是指物业在特定客观条件卜・，在特定期间内，由于未來灾害不确定性而造成物业财产损失的可能性。物业管理的风险主要两个方面：一是物业自身存在的风险；二是物业管理企业运营风险。物业管理中的费那个线可能更产生的损失冇：1、增加物业维修的财务支出；2、事

2、引发业主或使用人队物业公司的抱怨，引发孑盾，影响物业企业的正常运作，其至丧失对其的信任；3、产生法律官司及责任索赔；4、员工受到伤害、财产受到损失；5、正常经营利润受到影响；6、损害公司的声誉或形象，失去长久发展的机会；7、公司经营状况下降，无法继续生存下去等等。二、物业管理风险识别物业管理风险识别就是找出物业及物业管理企业运营中潜在的每一个风险因素，通过风险识别，需要定性而不是定量判断出：哪些环节存在风险因素；每个环节隐藏哪些风险因素；影响各环节风险因素的主要参数是什么；这些风险因索导致风险出现的口J能性的大小；如果风险出现会造成的损失程度等等。识别的根据是，以往的统计资料，对某种风险发

3、生的参数如环境、时间、频率、造成的人身或经济损失等规律进行分析、归纳和总结。风险识别的细致和准确程度直接影响风险分析的结果进而直接影响风险处理对策的止确性，所以选择识别方法时要注意资料来源的可靠性、可参性，另外还要考虑由于偏差疏落等原因未找出的风险因索的影响。三、物业管理风险分析1、按形成不同的划分风险（1）项口客观风险。是指物业项口所处的自然条件（包括地质、水文、气象等）和物业的复杂程度等客观因索给物业管理带来的不确定性。包括外部所冇自然和非口然的一切因素，如犬灾、市场环境、物业质量、认为破坏等等所造成的风险。（2）经营管理风险。由于物业管理企业在经营过程中，因主观判断失误，或工作疏忽等

4、造成的风险，导致金业经济损失的发生以及金业品牌形象的破坏。企业内部所冇决策人员（这里的决策人员不仅指管理人员，而且还包括所冇需要独立处理问题的技术和其他一切工作人员，如需耍独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人）认识的局限性造成的风险。（3）人为责任风险。由于责任方的道德、行为造成的财产损失或人身伤害，如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控，等等。2、按风险的分散性划分(1)可分散风险。如果物业管理屮的风险可以通过联合协议或者分担协议减少的话，则称可分散风险。这类风险多是不可控风险。在风险发生前，将风险分扌

5、口出去。比如物业企业将风险人的玻璃外墙的清洗工作常常分包给设备优良、专业化程度高和技术性强的专业清洗公司；还有面临门然灾害造成房屋损坏的风险，可以通过大量业主购买保险方式分担风险来减少风险发生后的损失。(2)不可分散风险。可分散风险以外的风险都为不可分散风险。这类风险只能由企业自己保留，吋刻做好处理风险的准备。3、按企业承受损失的能力划分(1)可接受风险。虽然风险发生后也造成了损失，但其不会影响物业管理的正常运行，而且通过处理风险损失述可能得到收益，这类风险企业一般都会进行自行处理。(2)不可接受风险。这类风险一般涉及到财产或责任，如果发生就会是企业蒙受诸多损失，使物业管理工作受到阻碍。企

6、业无力或不愿意承受的风险，希望通过企业口身外的力量规避。四、物业管理风险处置在对物业管理屮的风险进行全面分析之后，应以物业管理总口标为依据，根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等，制定风险处置方案，控制或减少风险的发生和造成的损失。风险处置方案包括：风险转移和风险口留，风险自留又冇风险控制和风险保险。风险转移是目前许多物业企业已在运用的风险管理方式，主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险工程釆用分包的方式分包出去，由专业技术强的其他专门公司承担相应工作。诸如前面提到的人厦的玻璃外墙的清洗需要专门的清洗公司完成。风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给企业自己承担的

7、风险处置方式。在处理自留风险时，由于成本的问题，企业要制定各种风险控制措施，对不可控制的风险，企业再考虑买物业保险问题。风险控制主要物业企业采取各种措施减少风险发生的概率以及降低损失程度。具体措施有：防止风险因素的形成；招聘有经验的物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和业主的风险意识和措施培训；购买防范风险的先进技术设施，等等。在选择了风险处置方法后，为真正实现