物业管理--试论物业管理中的风险管理

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1、试论物业管理中的风险管理一、物业管理中的风险及风险管理（一）风险本文所说的物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。物业风险是指物业在特定客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。其中“财产损失”有两方面：直接和间接损失。直接损失是指物业本身被损坏，如房屋门窗被毁坏、设施设备不能正常运行等；间接损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁损物业价值或收益的降低，如在修理被损的经营性物业时，正常经营将被中断，和邻的未毁损物业同样也不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润的受损，等等。物业管

2、理企业运营风险是指物业管理企业在物业管理过程中，由于企业内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。物业管理屮的风险可能产生的损失有：1.增加物业维修等额外的经营性或经常性的财务支出；2.引发业主或使用人对物业公司的抱怨，甚至丧失对其的信任；3.引发业主或使用人与物业公司的矛盾，可能影响物业企业的正常运作；4.损害公司的声誉或形象，失去长久发展的机会；5・产生法律官司及责任索赔；6.员工受到伤害；7•财产受到损失；8.正常经营利润受到影响；9.公司经营状况下降，无法继续生存下去等等。(-)风险管理风险能

3、造成损失是不可避免的，但我们可利用风险的可测量性，识别出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险，通过对风险的分析，及时采取应对措施，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低，这个系统工程被称之为物业管理中的风险管理。因此，物业管理中的风险管理的主要冃标就是以最低人力、财力、时间等成本，控制物业管理中的各种风险或降低其损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业管理企业增加更强的生存竞争力进而提供更令顾客满意的物业管理服务。由于防患于未然，因此，有效的风险管理可以降低物业管理中总的成本。二、物业管理中的风险识别、分析与处置(一

4、)风险识别风险识别就是找出物业及物业管理企业运营中潜在的每一个风险因素。通过风险识别，需要定性而不是定量判断出：哪些环节存在风险因素；每个环节隐藏哪些风险因素；影响各环节风险因素的主要参数是什么；这些风险因素导致风险出现的可能性的大小；如果风险出现会造成的损失程度等等。识别的根据是：以往的统计资料，对某种风险发生的参数如环境、时间、频率、造成的人身或经济损失等规律进行的分析、归纳和总结。风险识别的细致和准确程度直接影响风险分析的结果进而直接影响风险处理对策的正确性，所以选择识别方法时要注意资料来源的可靠性、可参性，另外还要考虑由于偏差

5、疏漏等原因未找出的风险因素的影响。(二)风险分析1.按形成不同风险的内在因素划分(1)项目客观风险。是指物业项目所处的自然条件(包括地质、水文、气象等)和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。(2)经营管理风险。由于物业企业在经营过程屮，因主观判断失误，或工作疏忽等造成的风险，导致企业经济损失的发生以及企业品牌形象的破坏。(3)人为责任风险。由于责任方的道徳、行为造成的财产损失或人身伤害,如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控，等等。2.按形成

6、风险的内在原因划分(1)主观风险。指企业内部所有决策人员(这里的决策人员不仅指管理人员，而且还包括所有需要独立处理问题的技术和其他一切T作人员，如需要独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人)认识的局限性造成的风险。(2)客观风险。是指企业外部所有口然和非口然的一切因素，如天灾、市场环境、物业质量、人为破坏等等所造成的风险。3.按风险可控程度划分(1)可控风险。人们掌握风险形成原因或发生的条件，可以在风险发生前通过安全检查、风险改善等措施，减少风险发生的概率和频率。(2)不可控风险。由于对风险条件认识不足，或出现了意外的偶然事件,人

7、们无法事先做出判断和准备。4.按风险的分散性划分(1)可分散风险。如果物业管理屮的风险可以通过联合协议或者风险分担协议减少的话，则称可分散风险。这类风险多是不可控风险。在风险发生前，将风险分担出去。比如物业企业将风险大的玻璃外墙的清洗工作常常分包给设备优良、专业化程度高和技术性强的专业清洗公司；还有，面临自然灾害造成房屋损坏的风险，可以通过大量业主购买保险方式分担风险来减少风险发生后的损失。(2)不可分散风险。可分散风险以外的风险都为不可分散风险。这类风险只能由企业口己保留，时刻做好处理风险的准备。1.按风险造成损失的程度划分，可分为

8、轻度风险和中高度风险。2.按企业承受损失的能力划分(1)可接受风险。虽然风险发生后也造成了损失，但其不会影响物业管理的正常运行，而且通过处理风险损失还可能得到收益，这类风险企业一般都会进行口行处理。(2)不可接受风险。这