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1、中山市“XX花园”前期策划方案（整合）刖S经过与发展商数次商谈后，本案对项目的情况进行初步的了解之后，结合经过对市场的理解以及把握，形成了这样这份比较开放型的报告。报告中所提建议未必完全符合发展商要求，但我们希望，这些建议能够提供给发展商更加宽广的思路，争取通过创新的营销策划思路，带给发展商以最大的经济收益和品牌收益。由于本项目尚处于初期阶段，项目规划等基本元素尚在筹备之中，故我们在这份前期策划报告中，将重点放在市场环境、客户群定位与分析、项目建设规划等筹备性工作上，而对于后期的推广与销售部分则只进行了简略的描述。初步
2、提出了一个以顶级水景（全为高透明的活动清水）社区为特色的高档楼盘设想，旨在打造一个中山最具有特色、最具亲和力的楼盘，在为发展商争取经济效益最大的同吋，也为发展商在房地产行业的持续发展打下良好的基础。第i部分：宏观环境分析一、屮山宏观经济市场分析1、中山市基本概况中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和顺德市,西邻江门市区、新会市和斗门县,东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。市中心距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由小山港水路到香港52海里。全市行政
3、管辖范围面积1800平方公里。总人口约为240力人，其中本市户籍人口140万人,0〜14岁的人口占16.14%,15〜64岁的人口占79.32%；65岁及以上的人】」占4.54%o中山市设置19个镇（小榄、占镇、三乡、东升、大涌、坦洲、南朗等）、4个街道办事处（东区、石歧区即北区、西区、南区）、1个开发区（火炬开发区）。市政府设于东区松苑路1号。2、中山市经济发展概况截口2004年11月份，我市国民经济保持快速稳定增长，工业生产持续向好,固定资产投资趋稳，消费市场繁荣活跃，财政收入稳步增长，金融机构运行稳定,外贸出口发
4、展较快，完成全年经济预期口标在望。工业生产保持较快增长，效益显著提高随着宏观调控各项政策的有效落实，我市工业经济出现生产快速发展、效益显著提高、亏损面及亏损额同时卜•降的可喜局面。截止至11月底，全市实现工业增加值338.93亿元，增长24.4%o其中，从规模以上工业企业经营情况看，完成工业总产值1523.26亿元，增长28.58%；产销衔接良好，产销率为97.02%,实现产品销售收入1468.99亿元，增长28.67%O生产销售的良性发展，带来了良好的经济效益。实现利税总额74.38亿元，增长30.8%,亏损企业个数
5、减少3.16%,亏损额下降19.04%。工业经济效益综合指数达128.16%,为今年以来新高；固定资产投资增速下降，增势趋于平稳11月份，我市累计实现固定资产投资234.76亿元，增长18.58%,增长速度比上月回落1.4个百分点。从投资分类來看，房地产开发投资54.61亿元，增速达50.04%,所占投资总额的比重明显上升到23.26%,同比提高4.8个百分点；基木建设投资75.69亿元，增长20.46%,占投资总额的32.24%,同比提高1.57个百分点；更新改造投资27.05亿元，增长1.04%,占投资总额的11.
6、52%。消费市场繁荣活跃，物价高位运行1・11月份，我市消费品市场保持较高水平的稳定增长。累计实现社会消费品零售总额163.05亿元，增长16.5%。其中：批发零售贸易业零售额为137.88亿元，增长17.4%；餐饮业为24.9亿元，增长12%o物价水平持续高位运行。今年7月份以來，我市居民消费价格增幅在4%以上震荡上行，本月高达4.9%。其中，服务项目价格增长0.4%,消费品价格增长达6.4%,是今年以来单月最高增长幅度。实际利用外资增长较快，外贸保持顺差11月份，全市累计实际利用外资5.03亿美元，增长37.38%
7、。其中，独资企业、合资企业、合作企业分别实际利用外资4.11、0.78和0.14亿美元，分别占全部实际利用外资的81.68%、15.58%和2.74%。独资企业是我市利用外资的主要形式。全市累计实现出口总值90.43亿美元,增长22.38%；进口总值51.67亿美元，增长16.9%,实现贸易顺茅38.76亿美元。从出口的方式來看，进料加工企业出口52.84亿美元,同比增长18.89%,占全市出口总值的58.43%,仍处于主导地位，但所占比重卜•降1.71个百分点；一般贸易企业出口23.80亿美元，同比增长39.84%,
8、占全市出口总值的26.31%,比重上升3.28个百分点。财政收入稳步增加，金融形势稳定今年以來，我市继续贯彻执行积极的财政政策和稳健的货币政策，进一步涵养税源与开源节流，努力提高信贷投放对经济增长的效率，保证了全市综合财力增强和金融秩序稳定，截止至11月底，全市完成地方财政预算收入31.99亿元,按可比口径计算增长18.12%。其
