新城星座营销策划报告

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1、渝高•新城星座营销策划调整方案冃UB就本项目而言，由于所处的阶段属于传统意义上的持续期，持续期营销推广的方向就是针对前期销售中出现的特征结合市场走向进行有针对性的推广，以求达到有的放矢的效果从而实现销售获取利润的终极目的。然而，从本案目前的销售状况而言，至少从量上看，还没有达到开盘期的一个量，更不用说热销期甚至说持续期。因此，从目前大的营销走势而言，要么，我们从头做起，这就意味着我们要重新建立整个项目的营销基调和推翻原有的营销步骤。显然，这个方案我们是否定的。那么，我们只能是根据项目前而所做的营销方案，以及整个方案在实施过程中所产生的效应进行具体

2、分析，并在这个分析的基础上找到具体症结所在，并制定相应的方案的调整。本案宗旨：根据市场变化和前期营销的结果，进行调整。调整的目标：1、系统的整改和调整。2、达到全年销售到账额1.1亿元第一部08年房地产市场分析5=i1、去年房地产市场供求矛盾比较突出，房价涨幅呈逐月加快之势，使房地产行业出现“井喷”状态，发改委认为，今后一个时期是房地产市场调控关键时期，2、信贷规模控制，2008年初央行给各家商业银行的信贷规模，不高于去年的信贷规模，这个远远不能满足市场需求，2007年建设银行，农业银行、中国银行等总行负责人先后被人民银行进行问责谈话，要求放慢信

3、贷投放速度。3、住房消费贷款控制，主要体现在首套自住且套型面积在90平方米以上的，贷款首付、不得低于30%,如果在第二套房贷款，首付不低于40%。且利率不得低于同期基准利率的1.1倍。而贷款利率和首付水平随套数增加而大幅提高，4、2006年上半年出台“国六条”明确规定购房不足5年的全额征收营业税，这样来抑制投资行为。5、2005年1月11R,国土资源部发布了《2005年工作要点》，《要点》中对建设用地供应政策采用了“从严从紧”网个字，扩大经济适用房，廉租房的建设，这大大冲击了商品房。二、房地产市场分析1、受到国家对相关政策的调控，如去年银行是按基

4、准利率下浮15%利率执行，为6.66%,按照新政下浮15%没有了，而且还要上浮10%,实际利率为8.61%,对于利率25%的差别，这相当于房价暗涨10%以上，如果加上房价木身比去年平均上涨约10%,局部上涨了30%,因此房价平均上涨至少在20%以上，2、根据以上相关政策的出来导致如下结果：△在高涨期购买的购房者选择退房，而预购买的选择持币观望。需求损失约占30%△必须购房是刚性需求，只要能够忍受便咬咬牙关坚持，但最后也少不了放弃，约占购房群体中的5%△其次是投资者和抄房团放弃购买，它们略占购房需求的30%,利率上浮，房价增高使得投资成本增加。△第

5、三套拒绝贷款，约占10%那么以上叠加后有75%的购房者选择了放弃和观望状态，3、从目前的万科集团带头降价，再到本土的金科集团等企业或明或暗的降价，说明房市处于低迷状态。4、世界经济状况不景气，股市大跌，同时据国家统计局总经济是姚景源透露，2007年人约有6.7万家中小企业亏损甚至破产。致使人量居民收入减少甚至失业。5、生活物价的上涨，而居民收入增长过慢甚至负增长，带来消费信心不足。三、重庆市08年上半年房产市场情况1.主城区商品房批准预售面积分析1.1批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02%1200.001000.00800.0

6、0600.00400.00200.000.001064.422007年1-6〃2008年1-6月□商品房■住宅□非住宅800007000060000500004000030000200001000002007年1-6月2008年1-6月2・主城区商品房成交分析2.1商品房成交面积分析1.L1商品房成交面积：主城区商品房成交面积同比下降18.02%800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00■==■成交套数一♦一成交面积2・1・2商品房月度成交分析：2-6月成交量均低于去年同期，房交会的推

7、动下5月成交量最高1月2月3丿J4丿J5月6月—2007年1-6月—■—2008年1-6月2.1.3商品房区域成交分析:“三北一南”是成交热点区域，南岸区成交量位居首位单位：万平方米160.00―♦—2007年1-6月—2008年1-6月2.2主城区商品房成交价格分析1.2.1商品房成交均价：主城区商品房成交均价同比大幅增长35.53%o2.2.2商品房月度成交均价：主城区商品房各月成交均价走势平稳,但仍在高位运行单位：元/平方米•1500400035003000250020001500100050001月2月3月4月5月6月—♦—2007年1-

8、6月一•一2008年1-6丿J2・2・3商品房区域成交均价：北部新区成交均价5008元/平方米，位居各区之首，江北区成交均价上涨幅度最大