策划--地产定位策划报告

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1、赞皇项目前期策划案中策地产顾问2009年5月方案说明本提案从市场角度出发，根据赞皇县目前的房地产环境和消费者对市场上各类产品的反应，对本项目的市场定位、前期规划、营销策略等方面进行论证与建议。从专业的策划角度出发，以实效的操作建议和执行计划，为本项目的顺利开展提供策略支持，以达到顺利启动项目、快速冋笼资金、创造品牌资产的目的。第一部分、市场部分1、赞皇产业体系及发展前景2009年，总投资1100余万元的东大街和盛贸路建设工程同时开工；西街花园I口城改造项目进展顺利；儿童公园前期工作正在有条不紊地开展；县城节点建

2、设如火如荼……这是赞皇县今年抓住县城规划通过市政府审批，加快城建步伐，完善城市基础设施，着力打造宜居宜看山水园林城市的重要内容。1・1据统计，去年以来为企业解决项冃建设和生产过程的问题，先后共投入资金近3000万元，大大增强了企业外围环境的配套能力。1.2从去年开始，邀请相关专家对县城进行了总体规划，并于今年初通过了市政府审批。新的规划在遵循科学发展观的前捉下，规划形成“一城一区”的总体布局（县城区和五马山工业区），逐步形成“一带（槐河生态景观带）、两轴（通府街和太行路两条引导城市的发展服务轴线）、七区（办公综

3、合区、西城生活区、东城生活区、教育休闲区、产业园区、物流区及预留发展区）”的独特结构。1.3今年该县以县城建设的大投入、大跨越、大发展为着力点，积极谋划实施了体育大街、健康南街、大斜街翻新改造，东大街、盛贸路建设、儿童公园建设以及县城东、南入城U综合整治等二十项重点工程和十大国庆献礼项冃，开创了县城建设工程开工数量、投资规模的历史新高。2、赞皇县房地产现状2.1整体市场现状随着整体经济的发展和人们生活水平的日益提高，赞皇县的房地产业也处于快速起步阶段。近几年随着市政规划的逐步落实，为房地产业提供了较大的的发展机

4、遇，形成较为先进的开发理念，但同时也加剧了行业的竞争。目前市场上在建在售的楼盘主要有馨苑小区、名仕嘉园、尚城雅居等项目，相对赞皇县来讲供应量较大，存在较大市场竞争。2.2市场典型项目【馨苑小区】项目位置槐泉路与龙门大街交口开发商赞皐县广厦房地产开发有限公司占地面积160亩（总占地）总建筑面积7力平米（二期电梯多层）容积率2.06工程进度09年7月交房主力户型125——140平方米，最大户型二室两厅二卫140.5平米左右销售价格均价1600元/平米左右,最高1780元/平米（3层），最低1590元/平米（顶层），

5、车库2100元/平米（地上一层）营销主题崇尚极品生活首选电梯洋房配套设施信诚商厦、富豪女人坊、明禄家具城、工商银行、赞皇县医院、赞皇中学项目优劣势分析优势项目地处城市中心地段，位置优越；项目周边各种配套齐全；项目体量较人，一期入住、成熟社区；项口为县重点住宅项冃，市场信誉度较好；劣势项冃建筑密度较大，整体给人压抑感；项目景观规划设计没有亮点；项目文化挖掘较缺乏、没有鲜明的性格及主题，推广方式单一。【尚城•雅居】项目位置赞皐县太行西路中医院西临开发商河北冀标房地产开发有限公司占地面积不详总建筑面积40765.27

6、平方米（8栋多层，砖混结构，六层）容积率不详工程进度10月底交房主力户型93——151平方米销售价格住宅，1500元左右/平米（均价），最高1643元/平米，最低1468元/平米；车库2100元/平米（地上一层）；配套设施西线车站、中医院项目优劣势分析优势价格较低，容易被接受；优惠活动较多，五一期间曾推出买房送年、送精装修，一定程度上增强卖点；作为中端项冃，其整体包装相对比较有档次；劣势整体规划、景观处理非常普通，毫无其他亮点；砖混结构，无电梯，相对馨苑小区及名仕嘉园档次较低；销售部人员素质一般，不能在这一环节

7、提升项目档次；【名仕嘉园】占地面积20091平米总建筑面积42035平米容积率不详工程进度总规9栋楼均无动工主力户型90——155平米销售价格未定（未开盘，承诺近期开盘会定价格）配套设施西线车站、职教中心、通府街、新开街商业中心、赞皇中医院项目优劣势分析优势规模较人、开发实力较好周边学校较多，教育资源优势明显景观规划较有特色，相对其他较好；售楼部装修较好，相对高档，使客户在…定程度上放心劣势地处县城西南，大环境较差价格及其他相关数据均未制定，一定程度营销销售；工程进度相对较慢，相比其他项目交房较晩。09年市场上

8、在售的楼盘主要有馨苑小区、名仕嘉园、尚城•雅居等，总供应量较大，但产品品质参差不齐，以中低档次为主。总体来说营销方式较差，推广方式单一。2.3、市场总结市场处于迅速上升阶段，但是发展不成熟，市场竞争大但是现有产品同质化严重，但正是这一问题将为我项目提供出宝贵的市场空间和机遇★在项目的开发上，赞皇房地产市场处于上升的阶段，但是由于竞争和供给量大的问题，当前的各项目销售速度并不是I•分理想