当前我国房地产金融风险及其防范

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1、刘莅祥，廖晓燕(湘潭人学商学院，湖南湘潭411105)［摘要］近年來我国房地产业发展迅速，有力地推动了国民经济的增长和人民牛•活水平的提高。但是在发展过程屮出现的一些问题以及由此产生的金融风险值得我们充分关注。文章指出和分析了当前房地产市场中存在的隐患和房地产金融风险，并对此提出相应的政策建议。［关键词］房地产市场;金融风险;防范［屮图分类号］F402・3［文献标识码］A［文章编号11007—5097(2005)10—0026—03ThePresentFinancialRiskofRealEsta

2、teinChinaanditsPrecaution［收稿U期］2005一06一27［作者简介］刘莅祥(1978-),男，研究生,研究方向:金融理论与制度创新；廖晓燕(1969—),女,副教授，研究方向:金融投资。LIULi-xiang,LIAOXiao-yan(BusinessSchool,XiangtanUniversity,Xiangtan411105,China)Abstract:Thefastdevelopmentoftherealestatecontributetothegrowthof

3、Chineseeconomyandtherisingofthepeopleslivingstandard.Buttherearesomeproblemsinrealestatemarketandfinancialriskswhichdeserveoursattention.Thispapertakescloserinsightintotheseexistingissuesandmakessomesupportingsuggestionsonit.Keywords:realestatemarket

4、;financialrisk;precaution房地产业作为我国国民经济的一项支柱产业，其发展对于促进我国经济增长和提高人民牛•活水平发挥了重要作用。近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,房地产市场出现了供求两旺，稳步发展的良好局面。但在此过程中也出现了一些隐患，房地产金融风险日渐积累，对此决不可忽视。一、当前我国房地产市场存在的问题1・房地产投资增速过快，空置面积总量过人2002年以来，国内房地产业岀现投资需求急增，房价迅猛上涨的现象，并直接导致钢铁、水泥等行业的过度投资，以及水电煤油

5、等能源供应紧张。针对这些问题，国家采取了一系列宏观调控措施，以图缓解房地产过热的局面。但是效果并不明显，据统计，2004年询三季度，全国房地产开发投资累计金额为8357亿元,增幅虽比上年同期冇所下降，但仍达到28・3%(新华网,2004年11月16口)。在有效需求没有同步增长的情况下，销售面枳必然小于竣工面积，造成空置而积的增加。到2004年11刀，全国商品房空置面积达到9985力•平方米，其屮空置时间一年以上的商品房5626万平方米。空置率远超过国际公认的10%的警戒水平(《财经吋报》，2005

6、年2月21日)。2•房地产价格上涨过快，且其中有一•些不合理因索推动了价格上涨2004年前三季度,全国土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比上升分别为11・6%、9・9%、2・1%(《上海证券报》，2004年11月23R)o—•些虚增因素对房地产价格上涨起到了一定作用。一是土地供应屮存在不规范行为,划拨和协议岀让土地的现象仍很普遍。一些没有实力开发房地产项目的公司通过违规手段大虽:圈地，再将其倒卖获利,变相抬高了土地价格;二是在局部地区，炒房活动口渐抬头。我国近儿年來的实际负利率使得房地产成

7、为倍受青睐的投资品，但在一定条件下投资转化为投机，一些单位和个人通过各种途径从银行贷款投入房地产的炒作。个別房地产开发商也利用市场信息的不对称，虚张声势，制造假彖，误导消费者，造成房地产价格不合理上涨。3•房地产市场局部存在一定的结构性才盾办公楼、商用房、别墅和高档商品房供过于求，而经济适用房和中低档商品房明就供应不足,造成了广人中低收入者的购房需求难以满足。部分开发商受—26—利益驱动，纷纷将投资定位在高档化产品上，忽视了人众化需求。2(X)4年1到8月,全国经济适用房投资同比增长仅4・4%,占

8、开发投资的比例由上年的6・2%降到5・0%,—些城市中低价位普通商品房所占比例不到10%,而高价房占到40%以上(《中国经营报》，2004年1()月19日)。这种结构性不平衡影响了“居者有其屋”的政策目标的实现，阻碍了广人人民群众生活质量的改善。4・部分房地产企业经营运作不规范主要表现在以下几方面:一是房地产企业自冇资金不足，房地产项口开发资金、企业流动资金严重依赖银行信用,企业资产负债率高。一些企业“空手套白狼”，用银行的钱赚钱,赚了是自己的，亏了是银行的，所以没有严格约束口身经