次新房市場問題研究

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1、次新房市場問題研究摘要：當前存量二手房交易在住房市場中所占的比例逐步增加，據統計，目前整體存量房交易中次新房的比例為近40%。但是現在的住房交易市場存在許多問題，影響瞭交易市場的健康有序發展。文章將從次新房概念入手，提出次新房市場存在的問題,並分析解決問題的措施，希望能給購房者一些啟示關鍵詞：次新房；信息不對稱；房地産中介一、次新房的概念及房源所謂次新房，就是較新的二手房或空置房，一般指竣工後房齡在5年之內，甚至仍然是毛坯的房屋。二手次新房交房後根本就沒有入住過，跟新房沒有多大的區別。當經濟發展和城市

2、化水平達到一定階段後，住宅將由外延式拓展逐步讓位於內涵式的更新、改造。由於人均擁有住宅面積飽和，增量房（新建商品房）減少，所以一手房銷售下降，交易將集中至存量房（二手房）市場。介於新房和二手房之間的次新房市場正在悄然崛起，已成為房地產市場交易中的一個新熱點次新房房源，一是個人購房者轉手交易，包括購房者最初購買時考慮不周，入住後感覺並不適合自己居住，便轉手出售，重新選購；或是一些人因經濟狀況改變變賣房產，由於薪金的變動,還貸壓力太大，收入與支出嚴重失衡，隻好出售入住不久的房子。又或是購房者生活、工作發生

3、重大變動隻能將購買不長時間的房屋轉手賣掉。二是投資者回報收益不理想，便以售代租。由於近幾年物業回報率逐漸縮水，已從20世紀90年代20%-30%的高回報率降至現在的5%-8%左右，造成一些投資者出售購買不久的房屋，或是投機獲利出局。某些次新房的業主是在項目的內部認購階段或期房的早期階段購買的房產，由於當時購買的價格很低，即便現在以二手房的價格出售，也能獲取可觀的理想收益。這部分業主希望獲利出局，也使得部分次新房流入市場。三是一部分尾房、債權房等空置房，包括開發商用於抵債權房及被法院罰沒、羈押的房屋二、

4、次新房交易市場現狀及存在的問題雖然次新房在存量房市場中占有很大的比重，而且次新房交易今後在住房市場中所占的比重將逐步增加，但現在住房市場交易中存在著諸多問題阻礙瞭次新房市場的發展，主要有以下幾點:（一）交易信息不對稱信息不對稱理論是指：某些參與人擁有而另一些參與人不擁有或較少擁有的信息。在一個市場中，特別是在那些不太可能達到交分競爭和完全均衡的“有缺陷”投資性市場中，交易過程和交易成本通常對價格也會産生重大的影響，有時候這種影響甚至是決定性的。過去的三五年裡，房地產市場已深刻地講清瞭這個道理。由於市場

5、價格持續快速上漲，就有相當多的機構和利益主體利用市場的信息不對稱和一般購房者對房地産交易規則的不熟悉，賺取瞭大量的"中間利潤"。而這也是造成房地產價格迅速攀升的重要因素。而且，一旦人們對未來的看漲預期形成一致的看法，這種信息不對稱的“利用價值”就會更大。其實，反過來也一樣，一旦市場處於熊市，這種信息不對稱也是有可能被人輕易利用以牟取暴利的目前我國次新房信息的提供主要是二手房的賣方通過委托中介機構或一些地方性的房地產網、地方性的期刊、雜志等提供的，但賣方從自身利益出發，往往對次新房的一些不利於自己的實際

6、情況進行隱瞞，並不能做到真實、客觀的提供次新房的相關信息。而次新房的信息獲取又受到信息提供方式的限制，使得獲取信息的難度較大，獲取信息的真實性不高。如果買方想更多的瞭解所購次新房的產權、建築年限、建築面積以及質量、物業管理等問題就隻能通過賣方。由於買方與賣方存在著對立的利益沖突，所以買方要想從賣方那裡獲取合面、詳實的交易房屋的情況幾乎是不可能的。這使交易雙方在交易過程中不能夠對稱獲取信息，就有可能導致交易後出現許多問題，影響次新房的正式常交易為此，對於住房基本信息登記治理和對它的有效利用就顯得十分重要

7、。利用基本信息的前提是，必須整理好包括現有住房存量以及目前正在迅速增加的新建商品房等在內的住房資產信息，並建立起有效利用的制度。而到目前為止，我國沒有任何一個城市建立起一套完整與住房信息相關的制度，更不用說對它的實施和應用瞭。作為住房的基本信息，必須整理諸如建築年數、地段、面積大小等基本的物業資料；建築物的結構、施工方法、公用設施等住宅性能的相關信息；維護、維修、管理現有存量房的更新信息等相關內容。這樣的信息整理和應用由民間企業來操作並確保利潤是很困難的。而且，在擁有大量以往經濟計劃年代所遺留下來的舊

8、公房等住房存量的中國，建立一個為促使這些社會資本有效利用、維護更新的組織框架需要一定財政負擔。政府出面建立這樣的信息中心才是解決住宅市場信息問題的根本途徑（二）中介買房的弊端買新房的對方是開發商。這幾年，房地產市場較從前更規范瞭，盡管購房者相對開發商，可以說現階段仍處於弱勢地位，但無論買期房，還是買現房，也不管開發商是國有企業，或是民營企業，一般來說，購房者將首付或全額資金付給開發商，相對還是安全的。畢竟交易的一方是個人，一方是經濟組織，不管如何,即便發