浅谈房产税对房价的影响

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1、浅谈房产税对房价的影响浅谈房产税对房价的影响1房产税的概述1.1房产税的定义房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的忖的是运用税收杠杆，加强対房产的管理，捉高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。1.2征税对象和范围房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋血和围护结构，能够遮风避南，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于

2、房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发金业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。1.3房产税的特点1.房产税属于财产税屮的个别财产税，其征税对象只是房屋；2.征收范围限于城镇的经营性房屋3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自川的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税1.4纳税义务人1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人

3、所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。1.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。1.5如何计算房产税1.从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额二应税房产原值X（1411除比例）X年税率1.2%2

4、.从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征，英公式为：应纳税额二租金收入X12%没冇从价计征的换算问题纳税义务发牛:时间：将原冇房产用丁生产经营，从半产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。2国内外房产税征收的经验2.1国外房产税征收的经验在已有的征收房产税国家，房产税主要采取从价税（帀场价值），并口可以进行申诉。在美国，房产税在评估中力求反映市场价值，各州和县的房产税率不尽相同，大抵都在1%上下。美国的房产税每年都会进行评佔，以力求充分反映房产在市场中的应有价值。在口本，对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，称之为“适当的

5、时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。另外，在房产价值确定存在争议时，徳国、美国和加拿大都规定了房主可以申诉的程序。为此，这些国家的各地区都设有相应的房产评估机构，来处理相应的中诉。各国都规定了相应的房产税减免措施。英国的房产税有一•定的免税范围，如对只由学牛:、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产完全免税。市政税全额课税的基木条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，市政税町减收25%等等。在日本，估价低于30）｝H元的土地和估价低于20力日元的建筑，免征物业税；政

6、府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。加拿大政府规定，对65岁以上的老人，政府将减免房产税；如果是下岗失业人员，凭上一年的报税凭证，政府将减免房产税。房产税在很多国家都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。在德国，房产税在抑制房价上涨方囱起到积极的作用，使徳国在最近十五年房价没冇明显的上涨。在美国，房产税是一个平衡器，如杲房价上涨，房主的税收就要增加。所以，尽管大家都希望房价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不叮能像屮国一样连续暴涨。然而，房产税并非万能良约，不能指望其对房地产价格起到直

7、接的抑制作用，否则就不会有20世纪80年代兴起的口本房地产泡沫，也就不会有美国2007年以来的房贷危机演变成的一场金融海啸。2.2我国房产税征收试点重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1刀28口起正式试点开征房产税。1、重庆：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。2、上海：征收对象是指本暂行办法施行之日起木市居民家庭在木市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非

8、本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。适用税率暂定为0.6%。2.3我国房产税制存在的问题从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是人势所趋。但