房产税对平抑房价的作用研究

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房产税对平抑房价的作用研宄摘要自从1998年我国取消住房福利制度以后，房地产便进入了市场化改革时期。随着住房公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房配套措施的完善，房地产市场进入了开速发展的阶段。步入二十一世纪，随着城镇化进程的加速，我国城市商品住房需求量快速上涨，而房价也随着飙升。同吋，由于当前我国的投资途径相对单一、社会对于房价只涨不跌的心理预期导致了大量的民间资木涌入房地产市场炒房，这更进一步推高了我国的城市房价，并加重了房地产市场的非理性发展。在沿海一些主要的大型城市其房价甚至已经严重超出了当地居民的实际购买能力，严重影响丫居民正常的生活需求。为丫消除房地产泡沬，稳定房地产市场，政府先后实施了一系列的调控政策，但房价仍然一路飙升。因此，个人房产税的提出引起了广泛讨论，许多人希望通过个人房产税的开征解决房价飞涨的问题。关键词：个人房产税；房价；房地产市场进入21世纪以来，房地产市场的快速发展，成为了拉动我国经济增长、扩大内需的重要力量。但与此同时，高房价也成为了近些年來屮国经济非常突出的问题,在可能引发社会矛盾的同吋，也带来了危害经济社会健康稳定发展的隐忧。在新一轮财税体制改革即将展开的背景下，通过开征个人房产税对房地产市场进行调控，并最终实现房价的理性回归，成为了社会上许多人的期待。但是，对于开征个人房产税能否抑制房价的不断上涨，学界却有不同的观点。有学者对此持肯定意见。鲁园芳（2010）认为，在短期上，由于个人房产税的开征，闲置房产的保有税收成本问题突出，从而会增加租房市场的供给，有利于房价的下调；在长期看，个人房产税的开征能够促使房价实现理性回归。高云龙、李春™（2011）认为，开征个人房产税能够调整房地产市场上的需求结构，抑制高端消费，进而降低房价。傅道忠、张怀欣（2011）认为，个人房产税的开征可以减少投资者对于房地产市场的投资收益预期，从而减少投资行为，对稳定房价有着积极的作用。与此同时，也有不少的学者持相反的意见。睢党臣、李牧然（2011）认为，房价主耍取决于市场的供求关系，希望以开征个人房产税来抑制房价是不现实的。朱孔来、张琳娜（2011）认为，虽然在短期，征收个人房产税能够遏制房价的过快 增长，但是由于长期的供需矛盾，征收个人房产税对平抑房价的直接作用不大。刘斌(2013)认为，在当期房地产市场供需矛盾的作用下，由于税收负担转嫁的存在，开征个人房产税，不仅无法平抑房价，反而会在一定程度上助推房价的上涨。此外，部分学者则持中立的观点。李晓峰(2010)认为，开征个人房产税对于房价的影响是不确定的。他认为，房价是市场中多种因素共同作用的结果，讨论房价的走势，应当综合房产税和其他的因素进行分析才能作出判断。贾康(2013)认为，单纯依靠开征个人房产税不可能就使房价出现下降，但这并不意味着个人房产税的开征对房价不会产生影响。事实上，早在2010年5月，国务院在转发发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中就将“逐步推进房产税改革”列为深化财税体制改革的重点。2011年，上海、重庆作为部分个人住房征收房产税改革试点，开始对个人住宅征收房产税。而在“营改增”全面冲击地方税收体系的背景下，党的“十八大”也己经明确要求在加快财税体制改革的前提下构建地方税体系。1隶属于地方税系、税源相对稳定的房产税则被广泛视为是重构地方主体税种的最佳选择。可以说，开征个人房产税已是大势所趋。因此，在社会对于开征个人房产税能够遏制房价不断上涨普遍充满热情、个人房产税对于房地产市场的调控作用尚不明确、改革房产税己是大势所趋的背景下，研究房产税对于平抑房价的作用，具有重要的现实意义。不仅能够引导公众正确认知开征个人房产税对于房价的作用，也能够为下一阶段房产税的深入改革做好功能定位。一、我国房地产市场发展概述我国的房地产业的发展是伴随着经济体制改革的深化而不断发展的。自1978年改革开放以来，随着我国房地产市场化程度的不断提高，房价再市场诸多因素的影响下也不断地上涨。(一)房地产市场的发展历程建国初期，由于社会经济条件和经济体制的制约，住房被视为福利产品，其商品属性也被否定，房地产业失去了经营活动的基本条件，房地产业长期处于停顿状态。随着20世纪70年代末中国的改革开放，房地产业才逐渐起步。因此，本文 以1978年改革开放为起点，研究我国房价与房地产市场的发展历程，并将我国的房地产市场的发展概括为以下四个阶段：1.起步阶段（1978-1991年）1978年改革开放后，随着我国的经济体制改革在不同领域的推进，住房的市场化改革开始被提出。1984年召开的六届全国人民代表大会通过的《政府工作报告》就提出，城市住宅建设要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务。1987年我国开始进行住房制度改革试点。1988年通过的《中华人民共和国宪法修正案》明确了土地有偿使用制度，为房地产业的发展提供了法律制度保障。1990年，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，解决了通过市场来配置土地的问题。这一阶段，公有制经济仍占据绝对地位，房地产市场仅仅在改革开放前沿地区开始萌芽，并没有对中国整体产生很大影响。所以，这一阶段，虽然房价逐步上涨,但是基木上仍处于较低的水平。2.探索阶段（1992-1997年）1992年，随着我国社会主义市场经济体制目标的确定，改革逐渐深化，在住房改革方面，包括住宅资产独立化、提租、售房、开展住宅融资、土地转让、K放土地批租审批权、推行住房公积金制等在内的一系列方案陆续被推出，极大地推动了我国房地产开发的热潮，房地产市场的投资大幅增长，大批房地产项目竞相开工，住房的价格也飞速上涨。1992年和1993年全国的商品房M平均价格增速高达26.52%和29.84%。随后，国家开始实施调控政策，整顿房地产市场。政府的直接干预重新建立起丫房地产市场的经营秩序，房价也渐趋稳定。3.市场化改革阶段（1998-2003年）1998年，国务院在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中规定“1998年下半年，幵始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。”自此，我国取消住房福利制度，房地产业进入了市场化改革时期。这一阶段，人们开始将住房需求转移到房地产市场，因此，房地产市场住房供需矛盾突出，供不应求。但是这一阶段，大多数人仍旧只将住房用于满足自身的消费需求，而没有将之作为一项投资，因此房地产市场面临的更多是消费性需求而没有 投资性需求。但也正是在这一阶段，国家片面强调通过市场机制重新恢复住房的商品属性，而忽视了对人们基本居住需求的保障，经济适用住房建设缓慢，这也为后来中国房地产业的过热发展埋下了隐患。1.市场配置与政府调控结合阶段2003年之后，随着中国城镇化进程的高速发展，特别是这一阶段投资性需求的涌进，房地产市场需求激增，房价也一路高歌猛进。但与此同时，屮低收入人群这一住房需求主体的住房需求却得不到保障，房地产业出现结构性失衡。基于对房地产泡沫的担忧，政府多次实施了政策对房地产市场进行调控，先后出台了括“新老国八条”、“国六条”等在内的大量政策通过信贷政策、二手房限购令等手段来调整房地产市场，但房价仍然一路飙升。2008年由于金融危机的影响，房价开始出现下跌。而随着2009年国家实现宽松的货币政策，房地产市场又出现了冋暖局面，房价也恢复快速增长的态势。但随着之后国家调控政策的陆续出台，房价乂有所起伏。(一)影响房价上涨的因素分析房价过高是我国当前社会无法回避的一个问题，甚至部分地方的房价己经超出了人们的经济承受能力。促使房价不断上涨的因素很多，但从市场供求机制的角度看，市场供求机制作用的发挥，是我国房价居高不下的根本原因。1.供给因素(1)房地产的供给成本不断上涨①土地成本的持续上涨房地产离不开土地，因此，土地成本增加引致的住房供给成本的攀升必然导致房价的提高。调查显示，房地产的开发，土地成本占到了总成本的41.2%，占直接成木的比例更高达58.2%。全国工商联房地产商会.我国房地产企业开发费叫分析.http://bj.house.sina.com.cn，2009-01-19.在城镇化进程中土地供求矛盾不断升级和掌握土地批租权的地方政府受筹集更多财政资金的利益驱动的背景下，土地价格不断攀升。近几年来，各地“地王”频现。②建造成本的不断上升随着我国城镇化进程的加速，水泥、钢材、石料等建筑原材料的需求较大，而国 际市场的价格也处于上涨的阶段，在国内供求矛盾和国外市场价格的双重影响下，建筑原材料的价格涨势较猛。而与此同时，随着经济的发展，我国的劳动力成本也在逐步提高。因此，多重因素导致了商品房的建造成本的上涨。①税负的不断上升当前，我国的税制中，与房地产业相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、营业税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加等11个，并丑存在着土地出让金、征地管理费、土地闲置费等多种相关的费用，税负很高。我国房地产市场又是一个刚性市场，流转环节税负很容易转稼到消费者身上，从而助推了房价的提高。(1)房地产商追求利润最大化在我国当前的房地产市场中，由于城市建房所用的土地使用权，政府只“特许”给房地产商，因而开发商垄断了房地产市场商品房的开发，控制着市场上商品房的供给。在利润最大化的原则下，房地产商不断抬高房价，提高行业利润。(2)房地产市场供给结构不合理在利润的驱动下，房地产商片面开发大户型住房和高档住房，使得中小户型住房和中低档住房供给不足，同时保障性住房的缺失，使得房地产市场的供给结构出现失衡，迫使部分消费者不得不转而购买高费用、高支出的人户型住房或高档住房，从而推动住房均价上升。此外，住房租赁市场的发展缓慢、供给不足也导致了高房价的存在。1.需求因素(1)持续性的刚性消费需求屮国传统的儒家文化是以“由家及国”为核心的文化，“家”文化是“国”文化的基础，而维系“家”文化的物质载体则是住房。因此，人们愿意承担巨额的支出去购买属于自己的住房。这样的国民住房消费习惯和人口众多、城镇化背景下大量农村人口涌入城镇的基本国情导致了中国的房地产市场的需求是持续刚性的，也导致了房价的持续上涨。(2)居民消费能力的提升随着经济社会的发展和居民收入水平不断提高，人们的消费能力不断提升，人们 不仅希望可以拥有一套房子，而且对于住宅的大小、环境以及数量也有了更多的要求，于是产生了高档住房消费和多套房需求，这也导致了房地产市场需求的不断增加。（3）大量的投机性需求我国居民存在着大量的个人闲置资金，据《中国统计年鉴2013》数据显示，2012年年底，我国的个人存款总额将达到411003亿，在我国投资途径的相对单一的背景下，在房价只涨不跌的心理预期下，为了实现资金的保值增值，大量的投资者涌进房地产市场，这直接助推丫房价飙升。二、我国现行的房产税政策及征管的困境随着房地产市场的过热发展和房价的居高不下，在中央政府出台了大量政策对房地产市场进行调控仍然无法阻止房价的一路飙升后，不少人将遏制房价的飞涨寄希望于个人房产税的开征。房产税是国家以房屋作为征税对象向房屋的产权所有人征收的一种财产税。而所谓的个人房产税，就是指在个人的房产的保有环节征收的房产税。事实上，房产税在中国由来已久。早在新中国成立后，房产税就被中央人民政府列为在全国开征的一个独立税种，但是在计划经济时期，房产税名存实亡。直到1986年，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），明确Y房产税税种的设置和征收办法，房产税才正式开始征收。（一）我国现行的房产税政策1.征税范围1986年颁布的《房产税暂行条例》规定，房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村，并且征税范围仅限于经营性房屋，个人所有非营业用的房产，不分面积多少，一律免征房产税。2.计税依据和税率《房产税暂行条例》规定，房产税采用比例税率，其计税依据分为从租计征和从价计征两种形式，前者以房产出租的租金收入按12%的税率计征房产税，后者则按房产的原值一次减除10%-30%后的余值后以1.2%的税率征收房产税。（二）现行房产税的征管困境1.征收范围过窄，同经济发展不相适应 当前，现行房产税的征税范围仅限于仅城市、县城、建制镇和工矿区，并且对个人所有非营业用的房产免征房产税。这样的征税范围规定，棊于减轻纳税人的负担的角度，具有一定的合理性。但是，随着国家经济的发展，城乡的差距正在逐渐缩小，部分甚至出现城乡一体化的现象，按传统的城乡概念来划分纳税与否会产牛.不合理性，对房地产市场的价格调控也会顾此失彼。而同时，随着农村的城镇化程度的不断提高，农村的房产规模急剧扩大，经营性住房在农村并不少见，甚至一些农村出现了大批的高级公寓和别墅等高档住宅。国家将农村排除在房产税的征税范围之外，放弃对农村的房产征税，也即放弃对农村这一新兴房地产市场的调控，不利于市场主体的公平竞争，很难使房产税对房地产市场的价格调控发挥作用。1.计税依据缺乏合理性，调控作用无法发挥大量的市场投资性需求的存在，是我国房价居高不下的直接原因。对于市场投资者而言，只要其投机行为有获利的可能，他们就会一直存在，而高房价也将继续。而现行的房产税对于没有出租的房产，房产税的缴纳是根据房产的余值来计算的，其计税余值是房产的原值一次减除10%-30%后的余值。这种计税方式实际上是以房屋的历史成本价值计税，无法体现房产的实际价值涨跌。特别是在现阶段，随着经济的快速发展，房产大幅度增值，而征收的房产税没有根据房产实际升高的价值进行调整，市场上的投资者以过去的较低成本计缴房产税，而以当前或未来较高的房产价格取得投资收益，其投资的税收成本远小于投资收益，投机行为仍有可能获利，因此房地产市场上仍有大量的投资者希望通过保有房屋待价而沽，房地产市场上的投资性需求也将继续存在，房产税应有的调控作用也就无法发挥。2.税率过低，资源配置作用减弱基于上文的分析，由于居民的消费能力的提升所导致的高档住房需求和多套房需求也是助推房价高涨的因素之一。通过开征房产税，增加住房的保有成木，减少消费者的高档住房需求和多套房需求，抑制投资性需求，引导消费者合理进行住房消费，调整房地产市场的需求结构，从而“挤”出一部分住房，增加市场的住房供给，调整市场住房资源的配置，并最终降低房价，是当前社会对于房产税平抑房价的最大期待。然而，根据《房产税暂行条例》，现行的房产税，特别是从价计征的房产，其税率为1.2%,加之10%-30%的扣除比例，实际税负明显较轻。 过低的住房保有税收成本，对于持有高档住房和多套住房的高收入消费者而言，显然影响不大。因此，由于税率过低，使得现行的房产税的资源配置作用大人被减弱。1.监控机制不健全，征管难度大房产税税源点多面广、隐蔽分散，税源管理牵涉到多个部门。在当前监控机制不健全的情况下，房产税的征管难度很大。首先是房产税纳税人的确认工作复杂。当前我国住房产权信息混乱，不少住房产权的归属很难厘清，大量的非法所得房产被隐匿。在资本自由流动的今天，要确认房产产权，需要在全国建立一个统一的、全面的、实时的居民个人房产购买和保有情况的数据库，确定房产的权属和交易等情况，这更需耍多方面的信息共享和协作把关。但由于我国目前尚未建立相关的部门协作机制和信息交换平台，税务部门掌握的税源信息明显滞后于市场的动态变化，难以及时、全面地确定房产税纳税人，进行税款的征收。其次，涉税信息的收集成本高、管理难度大。在房产信息管理尚未完备的情况下，在征收税款时，可能需要税务部门进行实地测算、摸清税源、确定税款，需要耗费大量的人力、物力，税收成本高。最后，出租性房产难以监管。当前，我国纳税人的纳税意识普遍不高，由于租房市场的信息的不对称，纳税人容易隐瞒应税房产，税务机关难以掌握详实的数据。因此，房产税现行的征管体系屮漏洞很多，其对房地产市场的调控也很难有效。三、沪渝个人房产税改革试点及其对房价的影响2011年1月28円，上海市和重庆市作为部分个人住房征收房产税改革试点，分别颁布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》、《重庆市人虽毯应关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，率先出台了房产税征收的暂行办法。在此次改革中，政府对个人住宅真正开始征收房产税，标志着我国房地产税收制度改革进入新的发展阶段。尹煜，巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J].苏州大学学报：哲学社会科学版，2011，32(5):77-83.(一)沪渝个人房产税改革试点的背景随着经济的发展和财税制度的变革,2003年，党的十六届三中全会首次提出了“物业税”的概念，指出要在“条件具备时对不动产开征统一规范的＞1W”。2006年的十届全国人大四次会议更进-步提出要“改革房地产税收制度，稳步推行物 业税并相应取消有关收费”。2010年后，国家提出了改革现行的房产税、将个人所有的高档住房和多套住房纳入征税范围、开征个人房产税的新思路，替代了之前提出的物业税。同年5月，国务院同意并转发了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，将“逐步推进房产税改革”列为深化财税体制改革的重点。但由于制度设计、配套措施和管理机制等尚不完善，我国目前对个人住房普遍征税的条件并不成熟，为积累经验，国家同意在部分城市进行个人住房征收房产税的试点改革，沪、渝两市的房产税试点也由此展开。作为直辖市，在房价方面，上海属于一线高房价、高增长的东部沿海城市，重庆则属于中等房价的内陆城市，两地分别代表了当前中国大城市的两种主要类型。因此，选择沪渝两地作为房产税改革试点城市，不仅有利于政策的制定和实施，也有利于在条件成熟时，个人房产税的推广。（二）沪渝个人房产税改革试点方案概要《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定以本市居民新购且属于第二套及以上住房和非木市居民新购房为征收对象，按0.6%和0.4%的税率正式征收房产税：《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》则规定以主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房为其房产税的征收对象，按0.5%-1.2%的税率征收房产税。表1上海市和重庆市房产税改革试点方案对比1城市项上海重庆试点范围上海市行政区域渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区征收对象本市居民本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房（建筑而积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住资料来源：《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，《車.庆市人K政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的Ff行办法》 房）。非本市居民非本市居民家庭在本市新购的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。税率0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%;4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市冏吋无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。上海市和重庆市所试点的房产税，分别代表了我国当前对于开征个人房产税的两种不同的思路与方向。上海市主要通过对家庭的二套以上（包括二套）住房及非本市家庭的新增购房征税，希望通过抑制房地产市场的多套房需求和投资需求，以控制房地产市场的总需求，实现对房地产市场的调控；而重庆则针对独栋商品住宅和非木市家庭新购的高档住房征税，主要针对的是高收入群体和房地产市场上的投资者，期望通过个人房产税的开征抑制高档住房需求和投资需求，引导住房合理消费，在住房的需求结构上对房地产市场进行调控。（三）沪渝个人房产税改革试点对房价的影响纵观上海市和重庆市的房产税的改革试点，两地都将引导合理的住房消费、调控房地产市场作为其政策目标。《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房 产税改革试点的暂行办法》明确提出耍“引导个人合理住房消费”，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》则在“正确引导住房消费”的基础上，进一步提出要“有效配置房地产资源”。但事实上两地开征的个人房产税对平抑房价的实际效果如何呢？笔者搜集了北京、南京、广州、武汉、成都等5个大城市2011-2013年的新建商品住宅销售价格指数与上海、重庆的情况进行对比,从纵向和横向分别对两地房产税的开征对平抑房价的实际效果进行分析探讨。1.纵向分析通过对上海市和重庆市2011-2013年的新建商品住宅销售价格指数进行分析，笔者发现，自从2011年1月起在上海和重庆试点征收个人房产税后，这两个城市的房价并没有应声下降，甚至还有微涨，而是在大约半年后，房价冰开始出现下降，可见个人房产税的开征对于两地房地产市场的调控并未产生立竿见影的效果。但事实上，房价的涨跌是市场上多重因素共同作用的结果，特别是受到了国家经济局势的影响，而在实施房产税改革试点的同吋，国家也没奋放弃通过艽他的措施对房地产市场进行调控，如实行限购令、加大经济适用房供给、提供廉租房等行政措施。所以，上海、重庆两地在房产税试点半年以后房价幵始出现下降的事实也并不能说明房产税对房价具有平抑作用。此外，由图6、图7可见，在2012年年底，两地的房价有反弹的趋势，又开始人幅上涨，因此可以说，从沪、渝两地长期的房价走势来看，个人房产税的开征，并没有改变当地房价持续上扬的趋势，房产税对房价的平抑作用并不明显。2.横向分析月份+上海•重庆北*令广州成都 图82011-2013年中国7个城市的新建商品住宅销售价格指数变动情况 另外，从横向上看，将2011-2013年沪渝W地的房价走势与北京、南京、广州、武汉、成都等城市进行对比，通过图8我们可以发现，综合来看，上海、重庆两地的房价走势与北京、南京、广州、武汉、成都等没有进行房产税试点的大城市基木一致，并没有明显的差异。几地的房价都是在2011年7只左右开始出现小幅度下降，然后大约在2012年年底又开始上涨，且上涨幅度较大。其中，作为大型城市，上海的房价走势与北京、广州等一线城市更为接近；而重庆则与南京、武汉、成都等内陆城市趋同。因此，可以说，上海、重庆两地2011-2013年的房价走势与房产税的试点关系不大，房产税对平抑房价的效果并不明显。四、开征个人房产税对房价的平抑作用的认知房产税征收对房价的影响非常复杂，如果仅仅从沪渝两地的试点情况进行分析，也不完全正确。毕竟沪渝两地的房产税改革仅仅只是一次试点，是在相关配套措施、制度尚未完备的情况下进行的一次尝试。并且，沪渝两地的房产税改革方案也都有“柔性切入”的考虑，力度上有意收敛，减少对社会生活的震动贾康.房地产税改革何去何从？[J].铜陵学院学报，2013,12(4):3-6.。因此，有必要对开征个人房产税对房价的平抑作用进行全面、正确的认知。笔者拟从短期和长期的角度进行分析。(一)从短期上看，开征个人房产税对房价的过快增长有抑制作用1.引导住房消费，促进土地的节约集约利用房产税的开征，一方面，由于保有环节的房产税的存在，会使得部分消费者转变消费观念，理性地选择相对实惠的中小户型住房，从而促进土地的节约集约利用;另一方面，房产税对高档住房征税，可以在一定程度上通过“价格约束”抑制房地产市场的高端消费，有助于引导消费者合理进行住房消费，调整房地产市场的需求结构，遏制高档住房对房价上涨的带动作用，从而引起房价的卜调，并促进上地的节约利用，实现城市的健康发展和经济增长方式的转变。2.抑制投资需求，增加市场供给当前，《房产税暂行条例》规定，对个人所有非营业用的房产免征房产税，因此，房屋的保有成本很低，在房地产市场价格节节攀升的背景下，人们便有了通过网积房屋待价而沽的投资需求，这进一步的推动了房价的攀升。而全面改革房产税，提高房屋的保有成本，增加了房地产市场上投资者的投资成本，投资房地产的利润空间缩小，投资荠只有在房价涨幅超过房屋的保有税收成本时投资才有可能获 益。因此，个人房产税的开征，会使得房产投资相对其他投资收益K降而风险上升，会在一定程度上抑制炒房囤房投资者的投资热情，迫使一部分投资者放弃房地产投资，抛售房源，抽逃资金，转而寻找新的投资机会，从而增加房地产市场的房产供给，这对我国当前居高不下的房价问题有缓解作用。但是由于房产税的税率不可能会太高，只要市场预期的房产价格的上涨幅度可以抵消持有房产所带來的税收成本，投资者就仍可以通过保有待价而沾，将其税收成本转嫁给后来的购买者和租房者承受，所以，房产税对于投资需求的抑制作用也不会太明显。1.活跃租房市场，提高房产资源的配置效率从租房市场看，房产税的开征，会使得市场中那些由于超前消费或者投资消费而持有多套住房的人“网房”成本增高，迫使其将网积的空置房产推向租赁市场以寻求对冲税负压力，从而降低我国房地产市场屮的房屋空置率，增加租房市场的房屋供应量，活跃租房市场，提高市场中房产资源的配置效率。与此同时，租房市场的供给增加会在一定程度上导致租金的下降，其所产生的替代效应将使房地产市场中的许多由于高房价而抑制了自己的购房需求的持币消费者暂缓或放弃购房计划，由购房转向租房，这在一定程度上能够缓解房屋需求大于供给的情况，对抑制房价过快上涨起到一定作用。综上所述，从短期上看，房产税的开征将会降低房地产市场的消费性需求与投资性需求，促使房价发生下调，但是这样的分析似乎与沪渝两地的试点结果有些距离。事实上，纵观上海市和重庆市的房产税改革试点方案，我们会发现，作为试点，两地的方案仍较为温和。上海市多针对增量房征税，存量房则没被纳入征税范围，而重庆市则更多的是针对高档住房征税，征税范围窄是两地的试点屮都存在的问题。冋吋，两地的试点，都仍以住房的市场交易价格作为计税依据，上海市的税率为0.4%和0.6%，重庆市为0.5%-1.2%，甚至上海市仅按应税住房的市场交易价格的70%计算征收房产税，其实际税负更低。相较于现行的房产税，两地试点的房产税依旧没有改变计税依据缺乏合理性和税率偏低的问题，因此很难发挥房产税应有的对房地产市场的调控作用。（二）从长期上看，开征个人房产税无法阻挡房价的持续上涨1.房地产供给成本的刚性 前文已经分析，当期中国房地产市场受土地价格、建筑成本、税负的影响，其供给成本在持续上升。因此，在这样的背景下，房价很难发生实质性的下降。但是，当前有一种观点认为，个人房产税的幵征所取得的税收收入可以减少地方政府对于土地财政的依赖，降低其土地的供应价格，进而影响房价。然而，在笔者看来，基于促进土地财政转型的角度，房产税显然实力不足。一方而，当前，土地财政已成为地方政府不得不依赖的“第二财政”。根据2014年4月屮国经济研究院与《屮国经济周刊》共同发布的“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”显示，23各省份中，土地财政依赖度排名第一的浙江省，其土地财政依赖度土地财政依赖度，即土地偿债在政府负有偿还贵任债务中的占比。己达到66.27%，而土地偿债规模位居首为位的北京的土地偿债规模更是高达3601.27亿元，特别的，土地财政依赖度排名末位的山西省也有20.67%的债务需要通过其土地来偿还。由此可见，当前地方政府很难摆脱土地财政。另一方面，从试点的情况来看，房产税的税收收入，远不足以弥补地方政府土地财政的窟窿。以房产税试点城市上海市为例。虽然试点三年来，上海市的房产税收入占其财政收入的比重在稳步的提升，但截至2013年，其占比仍不足2.5%，远远低于其土地出让收入。数据显示，2011年，上海市全年实现财政收入3914.9亿元，其屮房产税收入仅为73.7亿元，全年取得土地出让收入1491.1亿元，土地出让收入是房产税收入的20倍；2012年，实现财政收入4148.0亿元，苏中房产税收入92.6亿元，全年取得土地出让收入1028.4亿元，土地出让收入比房产税收入多10倍；而在另一个试点城市重庆，房产税对其财政收入的贡献度也不尽如人意。可见，即便继续改革房产税，扩宽税基、提高税率，可导致其税收收入得到较大幅度地提高，但是相对于地方政府的财政需求而言依旧是杯水车薪。表42011年-2013年上海市房产税收入、土地出让收入对表比资料来源：《上海市M有土地使用权出让收入使用怡况表》2011年-2012年、《上海市公共财政收入决算情况农》2011年-2012年、《中国300城市土地市场交易情报》单位：亿元因此，房产税的开征，实际上很难缓解地方政府对土地财政的需求，在城镇化快速发展的今天，城市土地供不应求，土地的供应价格很难下降，因而房价也很难有长期性的下降。2.需求大于供给的总趋势不会改变 根据微观经济学的供求理论，在市场中，商品的价格受其供求机制的作用所影响，房价的高与低必然也会由供需双方的力量博弈所决定。从长期来看，我国房地产市场需求大于供给的总趋势不会改变。一方面，从需求的角度来看，正如前文所述，由国民的住房消费习惯和人口众多、城镇化背景下大量农村人口涌入城镇的基本国情决定了中国的房地产市场的需求是持续刚性的。而随着居民生活水平的不断提高，人们对于居住环境和生活质量的要求不断提升，其住房改善性需求也会不断增加。因此，从长期來看，我国房地产市场的持续刚性需求的趋势不会改变。另一方面，从供给的角度看，中国人多地少，且由于土地国有，土地的供应相当有限。由于土地资源的不可再生性，土地供给只会越来越紧张，因而，房地产市场的供给不足的现象也将不会改变。因此，中国房地产市场长期的供需矛盾必然导致了高房价的持续存在。即便开征房产税能增加住房的持有成本，减少一部分的多套房需求和投资性需求，但是在需求是持续刚性的前提下，市场中仍会奋大量持币待购的购房者，这势必会对房价的不断上涨起到推波助澜的作用。1.寡头垄断下的房地产市场市场机制无法完全发挥经济学中，市场结构理论将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。在这四种市场类型屮，厂商对商品的价格的控制力从无到有、由弱到强。虽然从形式上看，我国当前的房地产市场上己有相当数量的房地产开发商，且仍有不少的企业正在进入，属于垄断竞争市场。但从本质上看，一方面由于城市建房所用的土地使用权，政府只“特许”给开发商，开发商垄断了房地产市场商品房的开发；另一方面，在房产市场中，少数的大型房地产商控制着市场上大部分的商品房的供给，众多的中小型房地产商对市场的影响奋限，故我国的房地产市场属于寡头垄断市场。因此，即便开征房产税对市场的多套房需求和投资性需求起到了一定的抑制作用，但是房地产商为了获得更大的利润，大型房地产商之间会自然地产生默契和妥协，形成一个潜在的“卡特尔”，继续维持高房价。其至，当前市场上就有房地产商人为地制造市场住房供给不足的假象，不断推动房屋价格不断攀升。这一由市场结构所导致的高房价显然不是房产税所能够调节的。 总之，房产税的开征，在短期内对房价的过快增长有抑制作用，可以在一定程度上实现对房地产市场的需求结构的调节，实现对房地产市场投资需求的抑制，提高房产资源的配置效率，在一定的程度上稳定房地产市场，但这种影响也仅仅只是促使投资与消费更加地趋近理性而己，并不能在根木上平抑房价。由于供给成本的刚性、供求机制的发挥和寡头垄断的房地产市场结构，从长期上看，征收房产税对平抑房价的直接作用不大，无法阻挡房价的持续上涨。因此，个人房产税的幵征，不应以调控房价为主要功能，而应当回归房产税作为税收的主体功能，即筹集财政资金上来。特别地，在分税制的财政体制下和“营改增”全面冲击地方税收体系的背景下，改革房产税，开征个人房产税，应该定位在健全地方税收体系、组织地方财政收入的职能上。同时，作为一种税收政策，房产税的开征，应与现行的调控政策、经济适用房政策和廉租房建设等措施配合，才能促进房地产业的发展在屮长期进入相对平稳、合理的轨道，促进房价的理性冋归。 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