日本大荣超级市场的选址策略

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1、日本大荣超级市场的选址策略1.地区头号人店主义和多店铺优先主义店铺发展支撑着大荣公司的发展。大荣公司的店铺发展率是每年30%左右，在同行中是最高的，这也是依靠其强人的店铺发展能力。它在商品政策和价格政策方面，与同行的连锁商店Z间所存在的差距是“规模上的差距”。“规模上的差距”也即是店铺发展能力的差距。要扩大营业额，开设新店是最有效的方法。大荣公司就是通过开设新店压倒了同行。在连锁商店正式发展为多店铺的60年代后半期Z前，在商品流通学顾问中间，存在着一种争论，即所谓“应该创建一个商业地区最人店铺”的那种“地区头号大商店论”，与所谓“应该搞标准店铺使店铺数虽多

2、起来”的“多店铺化优先论”Z间的争论。现在，如果考虑到各地正在进行小的连锁商店同行的竟争，地区头号大商店论者虽处于优势，然而，人荣公司好像是同时采纳了上述两种观点的长处。大荣公司的忖标是，既要在商业地区拥冇营业Ifli积最大的店铺,同时乂要在发展多店铺方面走在同行的前头。其至使人感到想把地区头号人店办成为标准店铺，这点，恐怕也是大荣公司被称为是“超越常规的金业”的一个理由吧。2.坚持房产半数自冇的方针大荣店铺的所冇形式是特殊的。视土地和建筑物的不同悄况，即是本公司所冇还是和用的，从而采取完全不同的店铺政策。人荣公司的情况是这两种所有形式的混合，店铺的一半以

3、上，其土地和建筑物的所冇权是属于本公司的。无论是长远计划，还是各个年度的经营计划，一直继续釆収“半数店铺房地产本公司自有”的方针。如果急剧地扩大店铺，会增加资金负担，所以，必然容易依赖于和用土地和建筑物。然而，大荣公司在迅速发展的连锁商店同行屮其店铺的发展尽管也是超群的，但是“半数店铺房地产本公司白有”的政策却一直被坚持。这里，让我们研究一下自冇和租用的优缺点。大的连锁商店，各个公司都主张：“如果可能，希望所有店铺H有”。这是因为H己拥有商店的土地和建筑物具有很人优越性。第一，如果属于本公司占有，那么，在向银行借款时，店铺可以当作抵押品，便于筹措资金。第二

4、，抵制通货膨胀的能力强，如果是租用的话，每隔儿年就要调整租金。于是，由于店铺的繁荣而带來的地价上涨的好处，不能完全属于开发者，并且也难以适应设店地点和营业状况的变化來对店铺进行改造；不过，采取租川方式，仅仅依靠保证金和房租就能够开店,比起自有店铺来，具有开办费用绝对低廉的优点。并且，采取租用方式的，其地点条件好的店铺比佼多。也有这种情况，土地和建筑物所有者拒绝出售房地产，他们只进行店铺出租。人荣公司关于“半数店铺房地产木公司自有”的店铺政策，是充分利用了丨I木地价异常昂贵的特点；在精密计算自有店铺房地产的利弊的基础上摸索出來的一条道路。它在店铺的迅速扩大方

5、而既利用了租用方式，同时也依靠口有店铺，从阳在地价昂贵的情况卜，使贷款的抵押能力得到加强。这种二重政策，也可以说是人荣公司急剧扩人的秘密之一。这一点，从同行的连锁商店的动向来看，也是可以理解的。几乎全部店铺的房地产都属口有的泉屋，由于它采取白有店铺主义，发展速度缓慢。另一方面，伊藤商店绝大多数是采取租用方式的，它虽然有一个理由，即在地价特别高的首都地区发展连锁商店，但最近也正在积极建立自有店铺;佳思客公司也和大荣公司一样，采取了“半数店铺房地产本公司口有”的政策；但西友商店租用的店铺却比较多。3.占据优势的店铺发展能力在持续地抑制总需求和销售不振的界常情况

6、下,连锁商店的设备投资正处于“窒息”状态；然而，对发展店铺来说，取得设店用地的这种先行投资是绝对必要的。在土地所有者就是店铺建筑物的开发者的情况卜"，租用者开设店铺，只要交纳租用保证金就可以了。但取得设店用地的房地产属于口己的店铺，其先行投资的负担却是很大的。特别是在利率很高的时代，仅仅由于利息的压力也不能乱來。但是，大荣公司却经帘拥有20项左右“耒施工”的产权。对于维持每年增设10个店铺左右的店铺发展水平来说，至少要有20项产权，这可以说是必要的，拥有这么多的未施工产权的连锁商店，是绝无仅有的。大荣公司发展店铺的战略有两点，即房地产本公司自有的店铺维持在

7、一半以上，和充分发挥不属于特定企业集团的口由立场的作用。现在，举例说明一下大荣公司压倒其它连锁商店的那种发展店铺能力的实际情况吧。人荣公司的不动产事业本部的职员大约有70入。这些人是发展店铺的推动者。增设店铺不仅要有钱，而几需耍耗费大量人力和时间。虽说只耍买到土地，向建筑公司定造房屋，店铺就能到手，但从收买土地到店铺开业，平均需要3年左右时问。需要寻找地段好的和将來有发展前途的场所，并进行收买，但那需要不动产交易所特有的手腕。而且，买到手示还必须从地方自治体获得开发许可。向公园、绿化地带无偿提供一部分土地啦，提供土地用作出入的道路啦，以及负担下水道费用等等

8、，都耍进行谈判或交涉。即使开始动手施工，日照权问题啦，拉砂石的翻斗