浅谈物业服务收费的现状及提高物业收费的策略

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1、浅谈物业服务收费的现状及提高物业收费的策略浅谈物业服务收费的现状及提高物业收费的策略随看时代的发展，纳入物业管理的物业增多了，物业管理屮一些才盾•也逐渐增多，物业管理中的才盾也都通过收费集中体现出來，物业服务收费难己经成为物管发展的非常头痛的事，投诉举报案数近三年一直占金华市物价局的前三位。我们通过选择了金华冇代表性九个物业小区，进行了调研。一、物业服务收费的现状（一）物业服务收费的性质根据《浙江省物价局关于颁发〈浙江省定价目录〉的通知》（浙价法L2002J331号）规定，物业管理授权市县人民政府同级定价。H前金华物业服务收费按不同性质、特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅区（

2、含高层住宅）的物业管理综合服务费实行政府指导价,成立业主大会后的住宅区的物业管理综合服务费可实行市场调节价。非住宅、别墅类高档住宅区的物业管理综合服务费实行市场调节价。（二）物业服务收费的种类金华的物业服务起步晚，发展速度非常快，1998年第一家物业服务公司成立，至2007年月12月，金华市区物业服务公司有90余家。目前金华住宅区物业管理有三种情况：笫一种业主只承担卫牛费或很低的物业费（2005年前的物业收费老标准），其它由社区（政府）埋单。上世纪90年代前后建造的住宅小区，大部分由居委员或居委员下属物业公司进行管理，政府提供一部分补贴，是带有一定公益性的物业管理，如南苑小区、金伦小

3、区、北苑小区。笫二种是房地产公司开发楼盘后，由所属的子公司负责。90年代中后期建的住宅，大部分小区前期物业服务由口己开发也由口己管理，物业公司是房产公司的子公司。如天城南国、玫瑰园小区、江滨小区。第三种是通过开发商或业主委员会招标选聘的物业公司。冃前少部分住宅小区前期管理就是开发与管理相独立，完全通过招投标实施市场化运作，管理由本地的或外地的物业公司来管理，如东方前城、东华嘉园。示期通过业主委员会招标选聘的物业公司也逐渐增多。如曙光花园、丽泽花园、将军公寓管理。（三）物业服务费的收取难是物业服务行业的矛盾集合体。“市区某物业服务公司金经理这样说道：，，就我们物业服务公司而言，基本上没

4、冇小区物管费全部收齐的悄况。物管费的收缴率大概能够保持在90%以上就很不错了，像市区丽泽花园、婺江新村以及保集半岛物管费收缴情况算比较好的。一般小区的物管费收缴率能维持在70%以上就不错了。而有一些小区，尤其是那些回迁户比较多的小区，物管费收缴率甚至只能维持在20-30%左右⑴“曙光花园现入住户472户，入住率达84%,其中有192户住户多年不交物业服务费，不交物管费八数占现入住户40%"o⑵北苑小区是一拆迁安置八比较多的小区，该小区从1994年入住以來，收缴率逐步卜•降，从收缴80%以上下降到2007年的60%,有一户从入住到现在14年未交一分物业服务费。而不交物业服务费也直接导致

5、了如下危害:一是维护秩序能力低，不利于创建平安社区。物管好的地方，社会治安就相対好，居民安全感就强，这已是共识。而要获得好的安全感除了大环境等因素外更重要的是小区的治安力量的增强，需要有一支素质较高保安队伍和必要治安设施的投入。而欠交物管费必然带来高素质的保安人员难招，治安设施投入不足。也就会带來失窃现象增多，车辆乱停乱放多，处理突发事件能力差。金华北苑小区就很典型，因小区物业服务费收缴率低，物业公司不断减员减服务，门卫因年龄大，素质低，发现和解决问题能力差，小偷追不上，打不过。在2007年12月对金华北苑小区33户业主进行调查时,从1999年12月以来,有22户业主被盗过,小偷入室

6、盗窃有4户，进入附房盗窃14户，自行车被盗35辆，电动车被盗5辆、电动车电瓶1只、摩托车电瓶2只、金首饰被盗价值2万余元、现金1000余元、照相机1部。在2007年12月小区内一夜被偷6辆电动车，38幢一住户2007年一年内二辆电动车被偷。同样的情况在其它小区也出现。2008年9月10日《金华小周热线》报道：“雅苑小区、东景小区摩托车、电动车失窃频发。家住东景小区的沈女士讲：小偷竞敢从小区里把业主的包抢去,求助的当班物管保安不作为。”二是提供服务水平低，不利于提升城市的品味。城市离不开小区，更离不开生活在这里的居民。小区的物业好坏和居民素质的高低与一个城市的品味直接相连，而物业服务将

7、小区的物业和居民融合于一•休，物业服务的水平直接体现一个城市的品味。但物业服务公司是一个企业，他要在保本微利的情况下才能牛存，-•些人有这样或那样的理山不交物管费后，必然导致物管公司不得不通过减员减工资减服务，直接导致工作人员的索质下降，服务质量和档次下降，物业服务走上恶性循环之路。一些小区门卫、保洁员T资只能出到500元・650元,连最低工资标准都达不到了，只能招聘六十岁以上的老人，柳湖小区2004年金华辛迪物业公司接管时工作人员最多时有43人，2008