交易实例调查表与现场查勘计划分工表

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1、交易实例调查表名称X6栋1201坐落株洲市红旗路X号卖方湖南XX发展有限公司买方李三成交价格3500元货币种类人民币成交日期2008年5月10日付款方式一次性付清区域因素地段位置株洲市红旗路X号商业繁华度X地处株洲市大东城核心区域，南拥红旗商圈之繁华，北享田心商圈之未来，多条城市主干道通达全城。配套设施1万m2商业街区、超市、餐饮、银行、精品店、幼儿园、游泳池……交通条件坐拥X商圈，直通田心立交，车行3分钟抵达响石广场、车行5分钟抵达红旗广场、             车行10分钟抵达中心广场、车行30分钟抵达黄花机场。19路、34路、3

2、5路环境景观下图实物因素土地用途住宅建筑面积135平方米房屋结构框架结构房屋成新全新临街情况权益因素国有土地土地性质、使用期限房产产权情况全产权交易情况说明坐落位置图建筑外景图资料来源株洲房产网调查日期2010.5.17调查人员现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。准备阶段现场踏堪阶段整理踏堪资源阶段具体工作计划:（1）取得有关资料。包底总平面图、典型房屋的竣工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。（2）研究资料根据总平

3、面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。（1）普查。核对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类别，对重列、漏列作好记录。（2）重点勘察。选定结构相似、建设期相近的有代表性的房屋进行详细勘察。对记录不详者，进行实地测量，作好记录。（3）记录厂区园林等环境状态。如区内小景点、树木及绿化、建筑小品等。（4）了解厂区发展规划及所需拆除、改建建筑（5）对已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申报内容的作好记录。（1）.列出确认的房地产。确认其面积、房屋结构、完好状态，尚可使用年限。（2）归类房屋。根据建设年代、结构特征、建筑形式和用途归类。（3）.确

4、定典型房屋，作为估价基础房屋。（4）.查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程，包括房屋结构、墙体厚度、地下基础及水电、设备管线等情况。（5）对在建工程，尚未办理竣工决算工程进行清理，并与财务部了核定，避免重复计算。（6）.列出尚未清楚的问题，进步调查了解核实。人员分工安排：包括委托方房产管理人员、建筑工程技术人员、财务人员各一人，评估人员若干人。市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项（一）市场比较法估价步骤为： 　　1、收集交易实例； 　2、选取可比实例； 　　3、建立价格可比基础； 　　4、进行交易情况修正； 　　5、进行交易日期修正； 　

5、　6、进行区域因素修正； 　　7、进行个别因素修正； 　　8、进行容积率和土地使用年期修正； 　　9、求出比准价格； 　　10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。 　　市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下： 　　交易实例1→修正 　　交易实例2→〓待评估土地→待评估土地价格 　　交易实例3→ 　　市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力. 　（二）基本公式 　　以市场比较法评估土地价格用以下公式： 　　V＝VB×A×B×D×E（13） 　　式中：V：待估宗地价格； 　　VB：比较

6、实例价格； 　　A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 　　＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 　　B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 　　D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 　　E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 　（三）程序 　　（1）收集宗地交易实例； 　　（2）确定比较实例； 　　（3）建立价格可比基础； 　　（4）进行交易情况修正； 　　（5）进行估价期日修正； 　　（6）进行区域因素修正； 　　（7）进行个别因素修正； 　　（8）进行使用年期等修正；

7、 　　（9）求出比准价格。 　（四）收集宗地交易实例 　　资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。 　（五）确定比较实例 　　要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。 　（六）建立价格可比基础 　　各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。 　（七）交易情况修正 　　交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造

8、成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。 　　交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种： 　　（1）有利害关系人之间的交易； 　　（2）急于出售或者购买情况下的交易；的美女编