大连甘井子及中南地块研究

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1、大连甘井子及中南路地块研究市场开发部：XX新项目调研部：罗裕、郑磊时间：2015-2-9一、综合研判：1、城市基本面：从城市基本面上看，大连的经济总量在全国排名14,甘井子区、中山区均为大连的老城区，其中甘井子区规划为市级文化中心，而中山区是大连市传统中央商务区及旅游光区域。总来的来说，两个区位置、发展潜力都是不错的。2、城市商品房市场14年大连房地产市场以去库存为主，土地成交建面大幅下降，商品住宅供应量也放缓，但市场趋冷，成交量为近五年新低，导致存量略微抬升，达到1778万方，按13年的去化速度计算，去存时间仍达到2.35年，去化压力很大。3、区域市场分析：整体看甘井子目前商品住

2、宅供求量较旺，去存时间最短，市场表现较好。而中山区非置业重点区域，市场表现一般，存在这有价无市的状态。4、取地建议总体来看，中南路地块优于甘井子地块，如果中南路地块控制在7000元/nf左右，建议积极获取，而甘井子地块如果超过5000元/nt,建议谨慎获取。二、城市基本面如何？从城市基本面上看,大连的经济总量在全国排名14,甘井子区、中山区均为大连的老城区，其中甘井子区规划为市级文化中心，而中山区是大连市传统中央商务区及旅游光区域。总来的来说，两个区位置、发展潜力都是不错的，有以下几点说明：1.城市经济方面：2013年，大连GDP为7820亿元，全国排名14,辽宁排名第1,甘井子区

3、GDP为970亿，同比增长9.1%,在大连六区中排名第二，中山区GDP为728亿元，同比增长8%。2.城市人口方面：2013年，甘井子区常住人口117万，户籍人口约80万，外来人口约占总人口的32%,中山区常住人口41万，户籍人口约36万，外来人口约占总人口的12%,甘井子区对外外来人口有更强的吸引力。3.城市产业方面：大连在强化东北亚国际航运中心、国际物流中心和东北地区金融中心建设的基础上，重点发展大船海工、整车产业、石化产业、旅游产业等，同时培育文化产业作为新的支柱产业。4-交通规划方面：通过甘井子区的1,2号地铁预计15年投入运营，同时2号线也通过中山区，通过甘井子区的4号线

4、和通过中山区的5号线预计15年开始建设。5.房地产投资：2013年房地产投资额达1710亿元，增长22.5%,占固定资产投资额的26.4%,处在合理范围内。6.甘井子规划：按照功能分区原则，在城市拓展区划分“两城四区”六大功能区，大力加强对老城区的改造和功能提升，全区形成叱+1”板块布局。地块所在的老城区将规划成市级文化中心。7.中山区规划：在传统的北部中央商务区、中部生态居住区、南部旅游观光区布局保持不变的基础上，重点推进四个功能区的建设。即：1、以中山广场、人民路、东港区为核心的CBD商务功能区。2、以天津街、青泥洼桥为基础的商贸功能区。3、以解放路、中南路为重点的生态宜居功能

5、区。4、以南部滨海区域为依托的旅游观光功能区。地块所在的区域将打造成生态宜居区域。三、整体房地产市场如何？14年大连房地产市场以去库存为主，土地成交建面大幅下降，商品住宅供应量也放缓，但市场趋冷，成交量为近五年新低，导致存量略微抬升,达到1778万方，按13年的去化速度计算，去存时间仍达到2.35年，去化压力很大。1.大连土地市场：10年大连市区土地成交量猛增，全年成交可建面积3150万方，此后成交建面逐年下降，受于商品房存量过高，大连有意放缓土地推岀速度，14年仅成交建面270万方，但热点土地仍受追捧，成交楼面积同比13年上涨26%,达3519元/讥大连市区2008-2014土地

6、成交情况年度成交占面（万方）成交建面（万方）成交楼面价（元/冊）2008年28870620782009年1056184318982010年1887315029962011年741182726452012年561134228552013年540108927932014年15427035192.大连土地分区域市场：从14年分区土地成交情况看，甘井子区为土地成交绝对主力,单区可建面积成交占全市成交64%,中山区无土地成交。各区域14年土地成交建面情况区域面积占比建筑面积（万方）同比成交楼面价（元/nf）同比中山区0%0-100%0-100%西岗区3%8.36845沙河口区13%34.8■

7、32%6901129%甘井子区64%172.3-32%2981■12%高新园区7%18.543%40124%金州新区4%11.1-98%199316%旅顺口区9%25.2-60%181530%3.大连商品住宅市场:继续2013年大连商品住宅整体成交量小爆发后,2014年量价齐跌，全年供应558万方，供应量连续三年下跌，全年成460万方，为近五年最低，成交价格也是五年来首次下跌。2010年・20】4年大连商品住宅量价情况年度供应量（万方）成交量（万方）成交价格（元/冊）