合富辉煌-常州御城项目整体策划报告-30

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1、在经过数月的市场跟踪调查及产品硏究之后，我司分別从宏观、中观、微观三个层面对项日做了详细的分析，并形成了本项日的整体策划报告，作为项日实际运作的总体策略依据及方向。宏观层面分析包括对城市的理解、宏观经济的硏究、人口构成硏究等等，通过长三角城山圈的总体发展趋势来剖析常州的发展潜力及后市；中观层i術分析则侧重于对城市房地产市场的硏究，从房地产的一级、二级市场的供需情况分析，到城市房地产区域板块硏究，分别从产品特征、价格结构、后期走势等部分进行阐述及分析；微观层面分析主要是对项目的区域市场分析及产品定位、产品建议，以及

2、针对项目整体的发展策略。从全篇的结构上主要分为三大块，即市场硏究、产品定位、发展策略。各部分的详细框架参见目录。市场是在不断变化着的，在实际的项目操盘过程之屮，我们将吋刻把握尊重山场的原则‘根据山场的变化随时做适当的策略调整。・・、・/•—n冃IJS第一章市场硏究5一、环境扫描（一）城市环境51、城市定位2、发展规划（二）房地产环境71、房地产市场规模2、房地产需求构成3、区域市场供需状况分析4、房地产分布格局产品结构价格结构房地产发展走向二、区域市场硏究（一）板块硏究11市场规模竞争环境客源分布产品结构销售状况

3、价格行情后市预判（二）重点个案硏究12第二章项目定位一、机会硏究（一）项目认知161、项目性质及规模2、选址条件硏究3、规划条件硏究（二）机会硏判17市场潜力竞争条件竞争对手Swot分析、总结二、定位策略（一）总体定位19目标消费群硏究客户群定位主题、项目定位竞争策略产品组合价格区间（二）项目槪念191、槪念创意2、总体精神3、项目诉求点（三）产品定位221、首期住宅规划布局及户型设计分析2、首期规划的合理性分析3、首期开发条件分级4、首期户型的合理性分析及产品策略建议5、结合市场需求我司建议的户型面积分布6、配

4、套设施布局建议7、展示区及售楼中心布局要求（包括功能、面积、层数……）8、建筑风格与主题的呼应9、公建部分建筑风格（售楼部、商业街）10、住宅的立面风格第三章发展策略24一、项目分期二、销售步骤三、价格预测四、收入估计第一章市场硏究一、环境扫描(一)城市环境1、城市定位(1)城市地理长三角&常州:常州位居长三角轴心,又地处沪宁都市带中段,从空间区位理论上分析,常州应更具吸纳资源、发散能量、带动成长的最佳区位半径。长三角一常州一武进:武进是长江三角洲最有经济活力的腹地。武进地理上包围着常州，在经济上同样起着强大的支

5、撑力量。(2)城市经济GDP增长幅度武进区作为常州经济发展的有利推动者‘其GDP占整个常州的35%，综合经济实力强大。在长三角经济圈，常州的经济地位处于中下游。与其他发达城市相比，仍有较大差距。人均GDP增长幅:2002・2005年常州市人均GDP连续三年保持两位数的增长幅度，05年人均GDP超过4000美元，预示着房地产市场正处于平稳发展阶段。人均可支配收入:常州2002年至2005年人均可支配收入对比2005年长三角十六个城市的人均可支配收入的平均値15255元，常州仍在水平线以下。2004年武进区人均可支配

6、收入远超常州平均値近6400元，当地居民购买力后市释放空间巨大。(3)城市人口一常州人口数量变化情况按照2004年常州全年去化体量270万平方米计算‘人均居住面积的增量仅为0.56平方米，其居住需求远未真正释放。流动人口从事产业从事的产业分布来看，主要是务工经商、经商、服务性行业滞留时间:短期性务工行为比例最低，外来人口的稳定性加强'增加了住宅的潜在消费需求。居住场匪从居住场所看，租赁房屋居首位，占39.9%；。二手租赁市场的需求增大，将有效带动一手住宅市场的发展。城市人口一一2004武进人口:武进总人口数量全区

7、1242平方公里，总人口96万。武进区经济实力强大5但是农业人口众多而且分散，高新区的发展力度不大，高索质产业人口量少，中心城区人口变化不大，市场需求有限。远期随着城市化进程的加快，农村私营经济模式造就的大批私营业主'必然流入中心城区。长期分析'市场容量不断扩大，潜在需求充足。(4)城市定位为了充分发挥常州沪宁轴线中心的区位优势、进一步提升工业经济实力，常州市“十一五”规划城市定位为区域的经济中心城市、制造业基地、文化旅游城市。2、发展规划城区规^定位_常州按照“十一五”规划“拓展南北、提升中心”的要求，加快建设

8、南北一体的现代化都市格局，形成“一体(中心老城区)两翼(新北区、武进区)”的城市空间结构形态。城区规划定位一武进区整个武进以片区规划，产业支撑为主要的规划要点。“以中心城区为核心，重点镇为网络，高新技术为先导，新型工业为主体，科技文化为支撑，都市农业为优势，生态旅游为亮点的园林式、现代化新城区”。项目所处的武进中心区，行政规划旁规划的高级居住区内，可共享行政区的市政设施。