【管理课件】物业管理概论讲义

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1、物业管理概论讲义1<4/粽橹第一章物业管理概述教学方法：讲授教学重点：物业及物业管理的概念；物业管理的基本特征；物业管理的基本内容;物业管理的基本环节。教学目的：使学生掌握什么是物业和物业管理，掌握物业和物业管理的基础知识,在头脑中对物业管理形成比较清晰的轮廓。教学内容：1.1物业管理的基本概念(-)物业的含义(问题：什么是物业？)“物业”一词由英语“Estate”或"Property"引译而来的，其含义为“财产”“资产”“拥有物”“房地产”，是一个较为广义的范畴。而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义范畴。有的人认为，物业是指单元房地产。一个住宅单位，一

2、座商业大厦、一座工业厂房、一个农庄可以是一物业。所以，物业可大可小，大物业可分为小物业，同一宗物业，往往分屈一个或多个产权者所有。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与Z相邻的场地、庭院、道路等。(二)物业的分类根据使用功能的不同，物业可分为以下4类：(1)居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。(2)商业物业。包括综合楼、写字楼、商

3、业中心。酒丿占、商业场所等。(3)工业物业。包括工业厂房、仓库等。(4)其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。另外再分出一部分为特殊物业，意即这些物业要经过政府特许经营。不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。二、物业管理(一)物业管理的含义物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人捉供综合性的冇偿服务。我国一些地区和城市的物业管理法规或行政规定中，对物业管理的含义也作出

4、类似的解释。物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所冇人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体和国家。（二）物业管理的性质物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。物业管理的客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的冇偿劳动。所以，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理的性质也比较明确，主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。（三）物业管理的基本特征1、社会化物业管理

5、的社会化是指将分散的社会分工集中起来统一管理，诸如房屋管理、水电供给、清洁卫生、保安巡逻、园林绿化等过去都是出多个部门多头、多家管理，改为物业管理企业统一管理。充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能使之实现社会效益、经济效益和坏境效益的统一。物业管理社会化冇两个基本含义：•是物业的所冇权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找町以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理的分离是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。2、专业化物业管理的专业化，是指由专门的物业管理企业通过委托

6、合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施方业化管理。物业管理企业冇专业的人员配备;冇专门的组织机构；有专门的管理工具和设备；有科学、规范的管理措施和工作程序、运用现代管理科学和先进的维修、养护技术实施专业化的管理。3、企业化物业管理企业化的核心是按照现代企业制度组建物业管理企业，使其真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营、自负盈亏的社会主义商品的生产者和经营者，是具有一定权利和义务的法人。4、经营型物业管理的属性是经营性，所提供的商品是劳务和服务。它推行的是有偿服务，合理收费使各类的物业管理走上以业养业，自我发展的道路。（四）物业管理的两个支撑点1、

7、业主自治自律业主自治自律有两个关键坏节。首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此來指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同自觉地维护公众利益和公共坏境。业主公约是所冇业主委员会是所冇业主和使用人自律杜保证，也是实行业主自治的前提。其次要成立业主委员会，代表广大业主的利益來管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。业主委员会对物业管理企业具冇选聘权和解聘权是业主自治的关键。2、物业管理企业的统一专业化管理物业管理涉及到方方面面，冇各种各样的矛盾

8、和关系需要协调处理、各项管理工作专业性