浅谈当前房地产市场宏观调控政策的研究

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1、浅谈当前房地产市场宏观调控政策的研究【摘要】近年来，我国政府针对房价过高问题，陆续出台了一系列调控政策，但是执行效果并不理想。文章对当前我国房地产发展的现状进行分析，并分析当前政府对房地产市场宏观调控过程中出现的问题提出一些相关建议。【关键词】房地产；调控政策；现状一、现阶段房地产市场调控政策的研究现状国家统计局发布的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动屮，最高涨幅为1・1%,最低为下

2、降1・7%。与前一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。根据某数据的报告显示，广州去年房价的上涨速度就相当惊人。2013年1-12月，广州全市普通住宅成交均价为16059元/平方米，比2012年全年成交均价14044元/平方米增长14.4%,已超过定下的楼价调控H标。广州楼价调控目标是房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收的涨幅。也就是说，广州房价上涨幅度最起码要低于10%。而事实上，作为当前全国房价上涨速度最快的城市Z-,广州在未来一段时间面临着极大的房价调控任务。二、房地产

3、调控政策过程中需要注意的问题（1）从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；（2）从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；（3）从房

4、地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。三、当前房地产调控政策的建议-以广州政府调控为例（-）加强政府的调控政策治理（1）加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。U批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。（2）增加住宅用地供应。切实采取有效措施

5、，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31H前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。（3）抑制不合理住房需求。广州是政府暂定对能提供购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非广州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商甜住房和二手住房）。从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人

6、不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。（4）人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高笫二套住房贷款的首付比例。（5）引导开发企业理性定价。根据2013年广州市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。（二）加强政府调控政策对于开发商的监督为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披

7、露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控

8、措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后,增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。(三)加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为山于当前广州房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的