商品房預售中對預購人利益保護探析

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1、商品房預售中對預購人利益保護探析［摘要］文章著重從商品房預售合同的法律性質、特征及基本條件、當前預售合同的缺陷及國傢行政機關通過約束開發商的行為來保護預購人的利益等三大方面對當前商品房預售中對預購人利益的保護問題進行闡述［關鍵詞］商品房預售；預購人；利益保護［作者簡介］丁潔，新疆財經大學會計學院教師，碩士研究生,新疆烏魯木齊830012［中圖分類號1D922.181［文獻標識碼］A［文章編號］1672-2728(2009)02-0112-03《城市商品房預售管理辦法》於1994年11月15日由建設部發佈，根據2

2、001年8月15日《建設部關於修改(城市商品房預售管理辦法)的決定》修正。又是幾年過去瞭，房地産投訴案件仍呈上升趨勢。由於商品房的開發商具有信息、技術、資金、開發地段等優勢，加上法律對商品房預售的規范仍然有許多的空白地帶，相關職能部門的管理不配套，具體執行過程中也難免會受利益等諸多因素影響，預購人又缺乏相應的知識能力，因此，加大對房地産市場的幹預力度勢在必行。涉及到普通老百姓的切身利益的，關乎民生和穩定的商品房銷售法律、政策應當向購房者一方傾斜，預購人也應增強法律意識，這樣房地產市場才能長期有序穩健發展一、關於

3、預售合同的法律性質、特征及基本條件（一）預售合同盡管有融資的性質，但根本上仍屬於買賣合同。預售合同往往可以彌補建設開發商的資金不足。房屋預售合同簽訂之時，房屋尚未開工或正在施工，但雙方意圖都在於竣工後的房屋產權轉讓。預售合同的標的物有一個形成過程，但雙方行為的本質仍是買賣行為，預購人支付價款是為瞭取得房屋所有權，開發商接受價款也自然負有交付房屋的義務。預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同。因此，在實踐中遇到預售合同糾紛缺乏專門法律規定時，應按買賣合同一般規定來

4、處理。當然，由於買方的相對弱勢，應當盡量作出有利於購方者的解釋。（二）房屋預售不是分期付款買賣。預售房屋價金的交付，扣除銀行貸款部分，其餘款項多需根據施工進度分期交付（當然也有一次交付的），這種做法類似於分期付款買賣。分期付款買賣，是指約定買受人的應付價金以分期方式支付的買賣形態。其特點在於標的物交付給買方後，價金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣與預售房屋交易，同屬分期繳付價款，而且付款完畢之前，標的物所有權亦同屬於出賣人。但分期付款買賣的標的物必須在合同生效時交付給買受人，這是二者區別之一。故預售房屋絕不是

5、分期付款買賣，在經濟功能上，房屋預售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。在轉賣期房上，商品預售房雖標的物尚不存在，但預購人在對標的物無所有權的情形下，享有完全的債權，可以進行轉讓；分期付款的買賣卻因無標的物的所有權而不得予以轉賣預售商品房有以下幾個特征：第一，預售的標的物是尚未建成的房屋；第二，依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋使用權，亦稱期待權；第三，預售商品房實際交付之前預購人可以依法轉讓給第三人；第四，從合同成立到標的物交付需要較長的周期《中華人民共和國城市房地產管理法》對預

6、售商品房的條件作瞭明確的規定，商品房預售必須具備以下幾個條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。房地產管理法根據國有土地使用權有償有期限出讓的原則，把土地使用權出讓作為基本方式，國傢將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國傢支付土地使用權出讓金。為瞭合理使用土地資源，防止有土地收益的流失，商品房開發商隻有依法交納瞭全部土地使用權出讓金，並取得瞭土地使用權證書，才能獲得房地產開發的權利和進行商品房預售的房地產交易。以劃撥方式取得土地使用權的，如果要轉讓房地產，應當按照國務

7、院規定，報有批準權的人民政府審批。準予轉讓的，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並交納土地使用權出讓金。（2）持有建設工程規劃許可證。國傢每年出讓多少土地使有權用於房地產開發，需總量控制；同時，房地産開發應符合城市建設整體規劃要求，因此，必須由建設單位持有關文件向城市規劃主管部門提出申請，由該部門進行審查和核發建設工程規劃許可證後方可申請辦理開工手續。如果未取得建設工程規劃許可證就預售商品房,該房被視為違章建築，商品房預購方的權利難以切實得到保護。(3)按提供預售商品房計算，投入開發資金達到工程建設投資的百分之

8、二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期這一條是預售的經濟要件。它強調土地已經開發並初具規模。達到這一標準。才能符合房地産轉讓的條件，體現國傢宏觀調控的政策,有效地防止炒賣地皮，制止房地產開發商的投機牟利行為。因為開發商投資達到瞭一定的比例，基礎工程已經完成，開發商面臨著風險，如果中止投資，將會虧本。因此，這樣規定有利於保證預售方的權利。規定已經確定施工進度和竣工交付日期，便於監督