康天_漫城的营销策划书

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1、一、环境SWOT分析(-)地块环境调研：1、项目土地性质调查：位置：“康田漫城”位于重庆大学城第一屮学旁，周边生活配套齐全，6大主题公园及15所大学校园，人文与自然遥相呼应，数万亩土地蓬勃而兴；从四大产业园、五大功能性分区，到相当于4个北城天街商圈的300万平方米商业规划，从大学Z城、1TZ城到物流Z城、生态之城，重庆城市副小心于此，恢弘开篇。康田•漫城，大学城核心高尚往区，一城精粹汇集，生活品质不显自彰。汇成丰富的社区生活。2、地块交通条件调查：2012年双碑大桥建成，15分钟畅达北部新区；轻轨1号线2012年通车，10分钟往来沙坪坝，40分钟直抵解放碑；轻

2、轨7号线将西彭、北硏融入主城生活；璧山隧道已通车，10分钟从大学城挺进璧山。3、文化教育：7所中小学、15所大学，中国西部教育高地重庆大学、重庆医科大学、重庆师范大学、重庆科技学院、第三军医大学、重庆后勤工程学院、重庆医药卫生职业学院、重庆警察职业学院、重庆电子工程职业学院、四川美术学院、重庆三军医大重庆城市管理职业学院等15所高等学府，重庆一屮、重庆八小、大学城第一中学、人民小学等7所重点屮小学，令城市人文精神绽放于府邸门前，让孩子领先于起步更自信于未来。4、产业园：千亿产业园，亚洲最大IT基地惠普、富士康、微软、1BM・・・众多世界级IT企业进驻四永科技产

3、业园，亚洲最大的IT基地雏形初现，土地物流中心的兴建，更让这片土地再次产业升级。(-)SWOT分析:项目优势分析(Strength)可以看出本项目具冇以下优势：•建筑、户型优势：此前，仅花园洋房、高层豪宅得享，而今康田•漫城实现超越首创低密度板式庭院小户，户型方正，杜绝空间浪费，极大捉高得房率和居家实用性。•配套设施优势：5万方格调商业街区，涵盖超市、银行、水吧、咖啡屋、花丿占购物、休闲、娱乐等一应俱全，可随意搭配；近18000平方米时尚商务酒店、酒店式公寓，可让待客Z礼显得游刃冇余；自冇千余方知名幼儿园，比邻大学城第一屮学,更冇10余所大中院校围绕，城市顶级

4、的师资配备，浓郁的学府气质，完善的校园设施•自然、人文环境优势：约60000平方米阔景园林、五大主题广场，阳光下放松心情Z余，让每一种欢声笑语荡漾其间。约20000平方米湿地公园一街Z隔，宛如生活的后花园，让每个人的幸福在此邂逅。此外，康田•漫城比邻大学城第一屮学、重庆科技学院和重庆城市管理职业学院，充满浓厚的文化氛围。项目弱势分析

5、(Weakness)当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点：•项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民口常生活配套设施。同时本地居民对老城区还冇一定的依赖度，因

6、此目前本项目所在区域人气尚显不足；•所处位置相对靠大学城边上，视觉上的冲击不明显；•周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。项目市场机会分析

7、(Opportunity)•近年重庆社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高；•目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机；•重庆本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源；•大学城地区区域内环境索质；项目市场威胁分析

8、(Threat)•近年來重庆经济有了很大的发展，但相对而言重

9、庆本地居民对房价的承受力还相当受限，而购买力较强的客源选择在龙湖或者金科购房的可能性较大。•项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，尤其是规模较大的富力城、龙湖•花T树、金科•廊桥水乡等项目，其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁；•各个项目都有自身显著的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各冇千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度，对区域市场的冇效客户群体有巨大的吸引力；•重庆公租房的建立，也将在一定程度上影响本项目的销售；•宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调

10、控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较人冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观累心态的出现。二、市场定位(一)目标市场定位与分析：先前经过阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是冇选择性的。曲消费群金字塔的结构也可以看岀，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位,现从区域上作逐一分析：1、客源区域：①一级区域：重庆主城

11、区和大学城区内；②二级区域：重庆主城区