城市综合体的开发模式

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1、房地产开发城市综合体的开发模式邓雨男上海静安地产集团随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等1.城市综合经济实力强城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进

2、济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度完善。的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终一、城市综合体市场要素分析端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标，城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体一线城市。可见，城市综合体与所在城市

3、综合经济实已经是非常成熟的商业地产模式。力要相匹配才具备开发条件。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中2.区域经济的聚集效应突出心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为体；按综合体配套的优势分为

4、地铁概念综合体、CBD城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，仅作为东莞CBD的财富中心，成为东莞城市的象征，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成进行监测。如：制定的租房补贴发放标准要及时根据2.秦虹.住房保障应以廉租房为核心.中国改革.2007.8住房市场的变化情况进行调整。此外，还必须注意房3.秦德安.外国廉租房制度

5、建设对我国的启示.中国房地租补贴与购房补贴的衔接，廉租房租金与市场租金的产金融.2007.5衔接。4.杨继瑞.和谐社会廉租房制度重构的思考与对策.高校参考文献理论战线.2007.51.关静.如何把握住房保障之“度”.中国房地产.2006.10李求军/责任编辑2008.11期50总第335期房地产开发为区域经济的标签。目规划。由于前期规划不深入，再加上资金掣肘，一般3.项目选址的要求高会导致两个结果，要么是项目烂尾，要么是尽管做完城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从却没有体现出地块应有的价值，把未来升值空间白白国内外的

6、成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建浪费了。因此，要做好项目的前期规划，其核心就是对在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市项目地块的解读，包括项目周边情况、所处区域价值、综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大城市商业发达程度、居民购买力及消费习惯等。以订型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综单式开发模式著称的万达集团，在城市综合体的开发合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷中就特别注重前期规划，一般在拿地时已经对所选地的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供块进行了科学严密的可

7、行性研究。四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市3.相关环境尚未成熟的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力城市综合体开发是一项系统工程，涉及到很多问做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城题，靠开发商的自身能力难以解决。国内与城市综合市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、体相关联的服务行业刚刚起步，造成国内的城市综合商圈等因素。体在管理、运作、经营和品牌打造上的不足。而且，国4.开发商要有雄厚实力和操作经验内的城市环境也制约了城市综合体的发展。一个综合从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万

8、平方体本身很完善，但缺乏与周边城市环境的良好衔接，米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理在交通、开放空间等环节上无法满足需要。同时，同欧难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼美国家相比，国内的金融环境和运营管理也不成熟，及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要不能为城市综合体的良性