成都社区商业发展战略研究

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1、成都社区商业发展战略研究［提要］1,社区商业发展的背景1.1,从成都商业格局的转变看社区商业的发展成都以前是典型的单核心布局模式，即以天府广场为城市核心，城市发展像摊大饼一样一圈一圈的向外延伸。冃前，随着成都向东向南战略的提出和发展1,社区商业发展的背景1.1,从成都商业格局的转变看社区商业的发展成都以前是典型的单核心布局模式，即以天府广场为城市核心，城市发展像摊大饼-•样一圈一圈的向外延伸。目前，随着成都向东向南战略的提出和发展，成都的城市布局已经逐步由现在的密集“饼”状布局转变为疏密结合的“扇叶式”布局，城市结构逐步由单核心模式发展为多核心模式。成都市

2、的商业格局也顺应城市格局的变化而变化。上世纪90年代中期以前，成都市商业格局是顺应单核心城市布局模式而口发形成，即以盐M口-■春熙路——骡马市商圈为城市中心商圈，向外强力辐射、扩散。第二层是区域商业中心，主要是在一些较成熟繁华的地段，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里屮心大，业态较邻里屮心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各屮小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显。H前，成都在城南形成了桐梓林一玉林商圈，在城西形成了金沙一光华一双楠商业带。第三个层次是以居民区、社区周边自发形成的、以临街社区商铺为特点的社区商

3、圈，但社区商圈的规模、档次还远未成气候，仅以满足社区居民口常生活需要的临街饮食丿占、于朵店、洗衣丿占、烟酒丿占为主。社区商圈的集聚效应和扩散效应还远未得到放大。可见，盐市口——春熙路——骡马市商圈作为整个城市的商业核心，有着极强的向心力，向心力过强，对城M交通等方面帯来相当大的压力，而第二层次社区商圈由于是逐渐口发形成，规模普遍偏小，对周边的辐射能力和辐射范围鮫小，因而还不足以减轻中心商圈的压力。社区商业因其购物便利、甜种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在成都得以长足发展，并tl渐成为开发热点。社区商业圈的商业业态逐渐丰富,以由传统

4、的临街社区商业铺面，向专业山场、主题商场、商业步行街、主题商业街转变，社区商业圈出现了形态多种多样。上述丿丿J史商脉讣我们看到社区商业发展必然性、由场供求客观性：随着新楼盘的不断开发和各个社区的形成，居民需要就近便捷地购买口常家居食胡和生活用胡，得到友好、亲善、价廉物美的消费服务，这是社区商业的山场存在基础。在山场发育程度高、充分竞争的商业服务业领域，帀场细分清晰、U标顾客相对稳定的社区邻里型商业，有它的帀场空间和竞争优势。而在新城区和城郊边缘区，商业服务业因开发初期人气不足发展滞后，必然存在高成长性的商用物业投资增值空间和居住配套商业服务的经营前景。从这

5、一点看，应该说社区商业发展的根木原因来口与对新建楼盘的配套，哪里有新建住宅,哪里就有新的社区商业。因此，我们可以说，社区商业的本质是一种配套商业。据有关资料显示，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1/3。今年上半年以來，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30%,而在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，已占社会商业支出总额的60%。随着大城市住宅郊区化的发展即居住地和传统商业中心的分离，社区商业必将迎來更广阔的发展前景。1.1,从供给方面看社区商业的发

6、展时下，绝大多数开发商把临街楼而建成商铺，业内人士称之为“底商”，这就是传统的社区商业的形态。开发商为什么这么热衷于修底商呢？一楼造价同楼上各层造价、成本差不多，但临街楼做住宅，喧闹•且不安全，虽然其房价低于二楼以上，但一般购房者不愿选购;如果做成商铺，售价远远高于楼上价位，而口购者如云。H前成都较好位置的裙楼商铺1楼单价匕经可以卖到1万8甚至以上，二楼也在8千左右，较偏位置的裙楼商铺1楼单价也可以卖到6千至8千，和住宅和比，其利润空间之大不言而喻，而且常有为购一铺，众人争先恐后抢购的场面。这就是为什么开发商乐于兴建社区底商的重要原因，也是社区商业地产发展

7、的“核动力”o1.2,从需求方面看社区商业的发展社区商业客户群相对稳定，租金收益较高，是一种不错的投资理财工具。在H前股M混乱的情况下，一般市民缺乏投资渠道。在房地产火热的大背景下，再加上开发商的炒作，没有投资渠道的一般市民受到菲理性诱惑，温州等地购房军团又频频出手，导致住区商铺供求大热，物业售价炒至天价。2,社区商业的分类及特点社区商业从经营内容上讲可以分为零售型社区商业和服务型社区商业和到达性社区商业三大类。零售型社区商业的经营业态为便利店、中小型超市、药店、小卖部、书店，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：西餐厅、健身设施、美容美发店、银

8、行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司等。