房地产企业融资风险及其应对策略

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1、房地产企业融资风险及其应对策略房地产企业融资风险及其应对策略摘耍：近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇，以及外资逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。房地产企业作为资金密集型产业，融资能力的强弱以及融资风险的防范决定着房地产企业的可持续性发展。为此，本文对房地产企业的融资风险进行分析，并提出了相应的应对策略，以期能为房地产企业的实践提供相应参考。关键词：房地产企业融资风险策略一、房地产企业融资现状2011年4月中央出台了

2、“国十条”,2011年9月又出台了“国五条”，紧接着中央又出台了史上最严厉的“限购令”，房产调控力度不断加强，新政对于房地产企业的信贷行为有了更加严格的限定,作为典型的资金密集型企业，房地产企业的项目往往占用资金数额巨大，周期较长，且房地产企业的经营受政策影响较大，当前房地产企业的融资受到了严峻挑战。2010年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购匝组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。另外，央行也不断出台政策对房地产开发商的开发贷款提高门槛，银监会通过总量控制，名单管理

3、，压力测试等多手段控制信贷风险，银行等金融机构也紧跟政策步伐开始降低对房地产企业的授信额度，房地产企业通过银行等信贷机构进行贷款融资的瓶颈也越来越多。综上所述，房地产企业的融资现状非常不容乐观，上市发行股票、发行企业债券、委托专业机构操作房地产投资信托基金、典当融资、与其他实业公司合作以及吸引海外资金等融资方式应用较少，房地产企业的融资渠道颇为单一，且主耍依靠银行贷款。二、房地产企业融资风险分析融资风险是指资金需求企业在融通资金过程屮因资金冋报率和资金成木不确定而产生的由资金投入者和资金筹集者所承担的附加风险

4、，且主要是指资金筹集者所承担的风险。房地产企业的融资风险主要体现在以下儿个方面。（-）房地产企业的融资成本偏高近年來，房地产泡沫日益膨胀，国家为了稳定房地产市场的健康发展相继出台了一些政策，这些宏观调整政策导致银行对房地产企业开发贷款额度的限制，同时房贷利率进一步提升。这样一来，房地产企业试图使用预售款作为转投资金的想法无从实现，企业不得不把目光转向民间借贷这•高利率的融资方式。然而，民间借贷的融资成木往往较高，其利率高达银行同期基准利率的几倍甚至几十倍。颇高的融资成本将企业的投资风险放大，一旦投资项目失败，

5、企业将承受巨额亏损。（二）受到外部经济环境的影响外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从而影响房地产企业融资的难易程度。一方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变得相对容易，而且不用花费较高的融资成木。另一方面，倘若房地产企业发展不景气，那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保。目前，一些房地产中小企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益一定的前提下，房地产企业的利润空间缩小，企业发展仍然不景气

6、，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶性循环的怪圈。（三）房地产企业融资的隐性成本较高所谓隐性成木，简而言之就是企业付出的但不容易被发现的成木,它与显性成本相对应。在银行借贷受到限制的情况下，房地产企业进行民间借贷的融资成本较高，这吋企业要么将实际的利息支出在财务报表上如实反映，要么设置账外账。毋庸置疑，将利息支出在财务报表上如实反映将会降低企业的利润，影响企业股票价格的上升。因而现实中很多房地产企业都设置账外账，这不利于房地产企业的财务管理，从而不利于房地产企业的可持续健康发展。（四）缺乏融资风险预警机制但资

7、金沉淀严重不少房地产企业只注重追求企业利润，忽略对风险的防范和预警。由于缺乏风险预警机制，一旦出现融资风险，房地产企业将难以控制事态，不可避免地会损害房地产企业的声誉和健康发展。另一方面，2008年我国出台一系列政策鼓励房地产行业的发展，之后不少房地产企业大量买入土地囤积，“地王”现象屡见不鲜。而眼下楼市交易低迷，房地产企业投入的资金未形成有效产出流回企业，转化为产品积压，房地产企业资金沉淀严重。究其原因，这主要源于房地产企业的前期可行性研究不足，对房地产行业的发展缺乏严谨深入的考量。三、房地产企业融资风险的

8、应对策略（一）拓宽房地产企业的融资渠道有资料显示，我国房地产全行业的资金来源屮的百分Z七十来自于银行等金融机构的借贷资金。央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8•31大限”等政策的陆续出台，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结，多数房地产企业难以继续依赖银行贷款，银行贷款在房地产资金链中的比例也逐渐减少。因而，对于房地产企业來说，拓宽其融资渠道，形成