房屋仲介业效率之研究dea之应用

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1、場次：D1-2房屋仲介業效率之硏究_DEA之應用李春長•尙瑞國“林書正•••摘要本文最主要目的在探討直營系統與加盟系統仲介業績效之差異'使用資料包絡分析法來衡量。結果得到除屬於直營系統之信義房屋外，其餘屬於加盟系統之各公司其技術效率値均大於其規模效率値，顯示各該公司之生產無效率主要是受到規模無效率所影響。屬於直營體系之信義房屋其整體效率値最佳'表現績效較好。進一步對各房屋公司之效率値是否具有差異做統計檢定，得到各房屋公司在整體效率和規模效率方面確實存在著明顯的差異。了解到直營體系之信義房屋，其整體效率値和規模效率値明顯的高於加盟體系之其他房屋公司。關鍵詞：直

2、營系統、加盟系統、資料包絡分析、規模效率、純技術效率•作者爲國立屏東商業技術學院不動產經營系副教授兼不動產經營系主任與休閒事業經營系主任屏東市民生東路51號Email:lcc@sunl.npic.edu.TEL(08)7238700轉3200，6255••作者爲景文技術學院財稅系助理教授。•••作者爲國立屏東商業技術學院不動產經營系二年制學生。一.前言近年來，有關於房屋仲介業效率之硏究有愈來愈多的趨勢「早期阈外有關房屋仲介業效率問題之硏究'有Zumpano,ElderandCrellin(1993)；ZumpanoandElder(1994)。他們估計仲介公

3、司之成本函數，以了解是否達到規模經濟和範圍經濟(economiesofscope)，其發現由於仲介公司之規模太小?以致無法達成規模經濟(economiesofscale)的狀態。Zumpano,ElderandCrellin(1993)利用單一產出轉換成本函數(single-outputtranslogcostfunction)，硏究得到遞增規模報酬，顯示仲介業並沒有完全利用和規模相關之方式節省成本。ZumpanoandElder(1994)則利用多產出轉換成本函數(multi-producttranslogcostfunction)?發現產出的組合爲規模經

4、濟的來源。而較傳統硏究廠商績效問題，是採用成本硏究(coststudies)的方式。假定所有廠商之經營是在效率前緣(efficientfrontier)的狀況。故若脫離效率前緣，即一般所稱之X無效率(X-inefficiencies)。換言之，在X無效率之下，使得廠商無法達到最適之規模經濟，以致傷害到廠商之績效。而有些早期之硏究認爲由於廠商之規模太小以致無法達到規模效率，最近，Anderson,Folk,ZumpanoandElder(1998)驗證了此結果，他們將效率分成配置效率與技術效率，並使舟資料包絡分析法(DataEnvelopmentAnalysi

5、s,DEA)來衡量X無效率和規模經濟，結果得到低的X效率分數和高的X無效率分數。另外，衡量效率亦可由傳統隨機前緣方法(stochasticfrontierapproach)來衡量?Anderson,Lewis,Zumpano(2000)之硏究得到仲介業之經營接近效率前緣。LewisandAnderson(1999a,1999b)亦應用隨機前緣方式?而使用貝氏統計方法(Bayesianstatistics)得到與前者Anderson,Folk,ZumpanoandElder(1998)仲介業之營運接近效率前緣相同之結果。LewisandAnderson(199

6、9a)亦得到廠商之規模太小以致無法達到規模效率之結果。在阈內間接相關之硏究方面，已有探討誘因結構與房屋仲介業營業績效間的關係，如李春長(1999)之硏究發現加盟系統並沒有較直營系統的仲介業具有較多的營業額。由於直營系統之商譽與形象較佳，制度亦較完善，相對的在吸引客源上可能比加盟系統者爲佳。但是，加盟系統從業人員之所得與其業績較有關，即業績多，其所得愈多。故加盟系統之從業人員努力工作之誘因較高，相對的其績效亦較佳。此兩種效果正好相反，究竟兩類型系統之從業人員何者績效住，需視兩種效果之強弱而定。還有，李春長(2000)以經紀人員之所得爲對象發現直營系統之從業人員

7、其所得相對於加盟系統之從業人員並沒有明顯上的差異。由於加盟系統從業人員之所得與其業績較有關，故從業人員努力工作之誘因較高，相對的1在阈外，由於不動產金融制度發展較健全與多元，不動產投資信託(REITs)非常盛行，因此，有關不動產投資信託效率之硏究亦成爲一種趨勢。其績效亦較佳。而直營系統所標榜之商譽、形象與制度,正面臨著極大的挑戰。特別是，房屋仲介從業人員亦納入勞基法的規範後，其經營壓力更大。此外,李春長(2001)以調查資料來驗證分析不同薪資結構下從業人員所得之差異。實證結果得到兩類型薪資結構之經紀人員其所得並沒有明顯差異。在硏究績效的實證方法方面，常以迴歸

8、分析法爲主。本文擬利用資料包料分析來探討阈內房屋仲介