浅谈房地产开发项目的全面管理

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1、经验交流浅谈房地产开发项目的全面管理鲍协章（福建中维房地产开发有限公司，福建福州350001）摘要：房地产开发项目管理是以高效率地实现项目管理目标为最终目的，本文着重从公司内部职能管理的角度，阐述了项目总体管理、投资决策管理、规划设计管理、工程建设管理、营销策划管理、成本控制管理等，树立全过程全方位的管理思想，确保实现目标，提高投资效益。关键词：房地产；项目；目标；管理；控制中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1674－3024（2014）7－203－03绪论在项目建设前期，收集基础信息，通过测算和对比分析，计算各经营指标，生成投资评

2、估报告，为企业决策提供决策近年来随着房地产行业的高速发展，各个行业的资金纷依据，从而最大限度规避开发风险，实现最大投资收益。纷涌入，加剧了市场竞争，同时土地价格持续上涨，开发建2.2投资分析内容设成本持续上升，对产品品质要求也越来越高，还要面临外在获取项目前，针对开发方案和规划方案、成本利润测部行业政策的影响，为使企业立于不败之地，必须通过管理，算、项目投资评估等，进行全方位的经营分析与决策；通过按照预定计划、实现预期目标利润。本文现就职能管理的角对比分析找到最优投资方案、最佳开发方案，为整个项目开度进行一下综合分析，与同行们一起研究探讨。发提供

3、测算数据和决策依据，具体内容如下：1项目总体管理（1）市场调查预测针对项目投资环境和市场情况进行全面的调查评估与1.1项目管理的目标预测，作为项目进一步评估的基础数据和信息来源。采用定为了保证项目管理目标的实现首先要有一套完整、规范性、定量等各种预测方法分析：投资环境（包括自然条件、和科学的房地产开发项目管理体系。项目管理是以实现目标城市规划、基础设施等），供求状况（包括相关地段、用途、为最终目的，以项目总经理负责制为基础，运用系统工程的规模、档次、价位、平面布置等），商品房的价格、租金、观点、理论和方法，按项目全过程的内在运行规律进行有效经营收

4、入，开发的建造成本、费用、税金等进行全面的调查的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。和预测。具体讲要实现：成果性目标包括投资回报率、销售利润（2）项目开发策划率、自有资金利润率等投资效益指标；约束性目标包括建设主要包括项目区位、开发内容和规模、开发时机、开发工期、投资限额、建造标准等。合作方式、项目融资方式和资金结构、产品经营方式的分析在整个项目的开发过程中，通过计划、指挥、检查和调与选择等；尤其是项目的产品类型、产品定位、规划指标、整等手段进行投资、设计、工程、销售、成本等方面的全面开发周期的策划等。管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，

5、以实现项目投（3）全成本费用估算资效益。针对各种成本费用进行估算和比较，包括：土地、建造、1.2项目管理的方法销售、融资、管理、税金等成本估算，最后汇总形成估算分计划管理：能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不析报表，作为项目投资测算依据。紊地展开；通过动态计划管理，将项目全过程和全部开发活（4）经营收入估算动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。针对拟投资项目的经营性收入进行全面的估算，以对未组织管理：通过职责划分、授权、合同的签订与执行，来项目收益做一个全方位的预测和估算，并自动进行各种测以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高

6、效算方案的汇总和形成报表。率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。（5）项目投资计划协调管理：为项目提供协调和谐的公共环境，保证项目针对拟投资项目编制各种投资计划以及形成各种明细开发建设顺利进行。主要是对外部环境、项目各子系统之间，的测算，包括：总开发投资计划、分期投资计划、销售投资以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟计划、分类型产品投资计划等。通与协调。（6）项目融资计划控制管理：通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用根据拟投资项目的收入、投资计划等测算数据，进行各项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验种融

7、资方案和计划的制定和测算，并自动进行各种融资方案等措施，对开发项目的收入、成本、质量、工期、资金等进下的资金计划、融资成本测算等，以找到最佳融资方案等。行有效控制，以确保用最少投入，获得最大效益。（7）项目财务评价1.3项目管理的重点阶段根据经营收入、成本费用、投资计划、融资计划等各种项目管理的重点阶段是投资决策管理和规划设计管理测算数据，生成各种项目财务分析报表。阶段。（8）不确定性分析2投资决策管理通过对关键数据指标的变化，来分析对投资数据变化的影响和波动。2.1目的2014年第7期建筑建材装饰203经验交流3规划设计管理成本控制：配合成本管

8、理部做好进度款支付节点的审核、设计变更现场确认、现场签证的确认、隐蔽工程现场确随着行业发展和客户素质提高，对建筑产品要求也越来认，根据现