農村房地產開發存在的問題及原因探析

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1、農村房地產開發存在的問題及原因探析摘要：目前，農村房地產開發中存在土地資源浪費嚴重、生態環境遭到破壞、開發用地審批不規范、市場行為不規范、房地產管理落後等等問題，不免讓人擔憂。如果能在政府的指導下，有計劃、有組織的推動農村房地産業的發展，我國的農村現狀將會有多方面的改觀。文章針對農村房地産開發過程中存在的問題，深入分析瞭問題產生的原因關鍵詞：新農村；房地産；農村房地産開發建設社會主義新農村是中共中央“十一五”規劃建議的新提法，即按照“生産發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求推進社會主義新農村的建設。房地産業是一個關聯度極大的產業，它能帶動餐飲、建築、建

2、材、交通運輸、機電、裝潢等十幾個行業的發展，能提供大量的工作崗位，使農村勞動力就近轉移，提高農民的生活水平。因此，發展農村房地產業是全面落實'‘十一五”規劃的重大舉措。然而，農村房地產開發中存在的問題也不免讓人擔優。如土地資源浪費嚴重、生態環境遭到破壞、開發用地審批不規范、違章建築多、市場行為不規范、房地産管理落後、資金短缺等等。如果能在政府的指導下，有計劃、有組織的從房地產角度推進農村的城鎮化發展，那麼我國的農村現狀將會有多方面的改觀，並會帶來發展房地產所特有的綜合效應另外，我國農村人口城市化進程正在進行，新型建材和工廠化建房方式將出現，政府的基礎設施投資已略有成效

3、，工農業的産業調整正在進行，大量農民外出打工已獲得收益，大部分農民擁有瞭改造舊居的能力，各地農村已形成若幹中心城鎮的雛形。這一切都為房地產開發商開發農村房地產提供瞭前瞻性的選擇一、農村房地產開發過程中存在的問題（一）開發用地審批不規范，土地利用率極低在一些鄉村未批先建、少批多建、東批西建、占用耕地建房、城鎮居民違規占用村集體土地建房現象時有發生。而在開放農村房地產所用的土地中，有的是農村的“三無”用地；有的是非農建設用地；有的是公益事業用地；有的則是農民的宅基地；這種擅自改變土地用途的做法，嚴重違反瞭我國有關土地管理規定耕地被大量占用，土地利用率極低。許多肥沃農田改成

4、宅地,而對荒山荒地、空閑地則棄置不用，廢溝棄塘及亂墳堆也未填平利用。現在一些開發商為瞭降低地價到遠離城市的一些有山有水有綠地的郊區，購置大量農田來開發，而從批地、資金籌措到開發建設需要相當長的一段時間，於是造成耕地大面積扌畧荒。除此之外，許多搞小城鎮建設的農村盲目建設“大而全”的機關大院，並使之占據著鎮區中心的黃金地段，還有許多交通稍發達的農村沿路開發房地產，結構松散，形成“公路城鎮”，致使基礎設施和公用設施佈局困難，投資過高，浪費嚴重，土地利用率低,據統計，這樣的“公路城鎮”占地一般要多出20%左右（二）質量低下，建築形態缺乏特色公建房屋和民宅的品質差、外觀差。抽樣

5、調查結果顯示，農村目前的房屋以磚瓦結構為主的占56%,木制結構的占8.5%,石結構的占9.6%,而用鋼筋混凝土建成的房屋僅占不到3%。這跟村莊整治工程要達到的居住條件一一鋼筋混凝土結構和磚木結構住房比重超過95%的標準相距甚遠目前全國大部分農村的房地產開發采用的幾乎都是“攤煎餅”式的外延擴張模式，佈局松散，建築密度低。居民住宅大多是平房和低矮的樓房，鄉鎮企業的廠房車間大同小異，這種單調雷同的規劃和建築設計使許多農村的房地產建築形態千篇一律，失去瞭特色和個性，反映不出當地的地域特征、民風民俗、人文傳統和歷史積淀（三）基礎設施和配套設施落後，物業管理滯後沒有配套的綜合商業

6、措施，如沒有或者少有自來水、天然氣、電器及百貨等，而且教育與娛樂幾乎沒有，由於缺乏基礎設施和配套設施，導致污水橫流、垃圾亂倒。大量未經處理的工業廢渣和生活垃圾直接堆放在鎮區周圍，極易引發各種傳染病的蔓延，山清水秀的田園風光己成美好的回憶物業管理在城鎮剛剛起步，在農村幾乎是空白。如靠自己修繕房屋、隨意傾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用說提供傢政服務、商務服務和各種代辦、代付事務。物業管理的落後，直接影響瞭居民的生活質量（四）市場消費很少，市場行為不規范雖然農村房屋較城市住房便宜，但是在農村居住的大部分都是本村的農民，很少有城鎮以及其他地區的居民去農村購買住房，於是出現瞭

7、很多“空心村”現象。相對於完善的城市房地產市場而言，農村房地産市場發展不平衡，一級市場建設滯後於三級市場的發展；二級市場時隱時現，國有土地的對外出讓還僅僅停留於協議出讓方式上，招標或拍賣方式尚少出現或形式化，暗箱操作嚴重。而以行政劃撥用地和農民集體土地的非法轉讓與出租為突出表現的三級市場異常活躍和混亂，對農村房地產市場的規范發展構成瞭潛在的威脅。農村土地交易尚且如此，建立在土地之上的房產交易問題更加突出。一些農民買賣房屋不簽訂書面合同，成交後不辦理房屋成交手續：一些農民違規向城鎮民工出售坐落在集體土地上的房屋；一些村組變相出賣集體土地“導致房地産權登