通过金融危 机看房地产

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1、通过融危机看中国房地产摘要：本文通过阐述我国房地产的发展状况阶级状况，描述了我国房地产的发展的遇见一系列的问题，预测我国房地产的未来发展趋势，并论述国内和国外的一些事件对我国房地产行业的影响，最后总结一系列的事件对我国房地产的警示和对未来房地产好的期待。关键词：房地产现状宏观调控未来展望一、房地产市场面临的现状应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国

2、房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：（1）.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月

3、高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。（2）.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。二、金融危机背景下我国实行的主要宏观调控政策货币政策：2008年第四季度，央行连续5次下调存款利率，先后4次下调存款利率，3次下调存款准备金率，其中，11月26日下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点，12月3日，下调法

4、定存款准备金率一个百分点。2009年，央行按照党中央、国务院的统一部署，继续贯彻执行适度宽松的货币政策，引导金融机构扩大信贷投放。第一个表现就是国家货币供应量增长较快。2009年末，国家广义货币供应量M2余额为60.6万亿元，比上年同期增长27.7%;狭义货币供应量M1余额为22万亿元，比上年同期增长24.4%。第二个表现为市场中的货币流动性不断增强，贷款快速增长，其中中长期贷款增加较多。中长期贷款主要投向基础设施行业、租赁和商务服务业、房地产业、制造业。直接投向基础设施建设行业和房地产业的中长期贷款分别为2.5万亿元和6013亿元。占全部

5、产业新增中长期贷款的比重为50.o%和12.3%。中央财政政策（1）减免房地产交易税。2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发文《关于调整房地产交易税收政策的通知》（财税[2008}137号），其中规定了一系列刺激楼市需求的政策。一是降低住房交易税。对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；二是对个人出售或购买住房的免征收印花税；三是对个人销售住房暂免收征土地增值税。第二、三条不仅是对购买和出售包括经济适用房在内的普通住宅免征印花税和土地增值税，对花园洋房、别墅等高级住宅同样暂免征收。（2）增加4万亿财政支出

6、。2008年11月，国务院为抵制国际经济环境对我国经济的不利影响，确定扩大内需、促进经济增长的十大举措。为落实这些措施，政府宣布增加4万亿投资的财政支出政策来刺激经济，预计到2010年底总投资约为4万亿，将房地产也称为“国民经济的重要支柱产业”。（3推出二手房买卖优惠政策。2008年12月20号，国务院办公厅出台了（国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见）（国发布{2008}131号），其中有两条重要的好消息。一是明确改善型购房的优惠政策。对于已经贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，课再申请贷款购买第二套用于改善居住

7、条件的普通自住房居民，可参照首次住房贷款政策。二是减免营业税。普通住房免征期限有5年将为2年，不足2年转让的，按照差额征收，非普通住房差额增收的时限也由5年降到2年。二、“房改”以来我国房地产政策分析1、2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，推动内需2008年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和针对房地产业的抑制性政策全面放松。2008年12月，中央经济工作会议提出：要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。中央与地方政府积极出台各种措施拉动消费信

8、心，“购房入户”、“放松二套房信贷政策”、鼓励开发企业降价促销”等关键性政策先后出台，市场下行态势得到初步遏制，房地产市场成为在金融危机下“内需驱动”的重要发动机。2、2010至