长沙别墅市场调查报告

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1、瑾呈：有限公司长沙别墅市场调查报告切脉营销执行为王13别墅分布及板块概况别墅目标客户群体分析别墅价格与供求分析4目录昆仑和府华庭项目分析2切脉营销执行为王长沙别墅市场的发展，历经了萌芽、成长、成熟三个阶段。2006年，大量外来品牌开发商进军长沙市场，带来了先进的规划理念和创新的别墅产品，将长沙别墅产品推上一个新台阶。一时间各种风格，多种类型的别墅产品集中放量。阶段萌芽期（2000-2003年）成长期（2003-2006年）成熟期（2006年至今）代表楼盘悦禧·国际山庄、静园山庄、荷塘月色（山水芙蓉）、梦泽园山庄水云间、香格里·麓山别墅汀湘十

2、里、威尼斯城、青竹园、苏迪亚诺、美洲故事特征本土开发商摸索阶段，产品规划档次较低。强调所谓的建筑风格，但产品细节不到位。大量外来开发商主导市场，规划理念提高，整体规划、产品创新都日渐成熟完善。长沙别墅发展阶段长沙别墅发展经过三个阶段，以外来开发商带动品质的提升。切脉营销执行为王长沙别墅板块分析纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅深业堤亚纳湾藏珑湖上国际威尼斯城橘郡美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区托斯卡纳保利蔚蓝海岸米兰春天岳麓山公馆汀湘十里阳光100山水英伦北纬28度西山汇景御邦郡原美村麓山恋迪溪谷中铁

3、置业水映加州好望谷中新森林海爵世名邸融科檀香山盈峰翠邸中国铁建山语城卓越麓山别墅九龙领仕汇归心苑望城市府板块北城板块星沙金鹰板块南城板块麓南含浦板块在售或潜在别墅楼盘，集中分布在二环线外，仅有阳光100、西山汇景、归心苑、藏龙湖上社区、卓越·蔚蓝海岸等五个楼盘位于二环线内，皆以小高或洋房为主，别墅是辅助。别墅集中于五大板块，望城市府、麓南含浦、星沙金鹰和南城板块，凭借良好的板块素质，成为别墅区的集中板块。市场上纯独栋别墅项目非常少；以别墅+其他产品的项目占据市场的主导地位。切脉营销执行为王长沙别墅产品竞争格局目前可统计到的别墅楼盘（售完已久

4、的除外）达34个之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块；主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包围之势。纯别墅项目不多，占总量的18%，其中纯独栋别墅项目有3个。大部分为综合性项目，其中高达38%的项目以别墅产品为诱引，以提升楼盘形象。目前在售的项目约为24个，其中顶级别墅项目以绿城·青竹园、美洲故事、藏珑湖上国际为代表。纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅深业堤亚纳湾藏珑湖上国际威尼斯城橘郡美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区托斯卡纳保利蔚蓝海岸米兰

5、春天岳麓山公馆汀湘十里阳光100山水英伦北纬28度西山汇景御邦郡原美村麓山恋迪溪谷中铁置业水映加州长沙别墅在售与潜在货量巨大，不乏顶级产品好望谷中新森林海爵世名邸融科檀香山盈峰翠邸中国铁建山语城卓越麓山别墅昆仑和府华庭九龙领仕汇归心苑切脉营销执行为王1.板块素质交通：贯通南北的金星大道通车后，金星北从此与市府紧密相连。市府、麓谷已经形成比较完善的路网体系，金星北板块路网正在完善中（如银星路、潇湘大道北段）。配套：金星北生活配套极端匮乏，市府板块凭原有的事业单位和老社区，生活、医疗、教育等配套完善，但档次低而乱，目前大型超市有新一佳。景观：市

6、府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观。2.代表楼盘及板块产品特征卓越蔚蓝海岸、西山汇景；复合型别墅的聚集区，各式建筑风格争奇斗艳。3.板块主力客源分析麓谷企业高层管理人员，市委、市政府及区政府等机关单位高级公务员，湘雅、肿瘤医院医生，大学城教授级别人群，及望城县、宁乡县的高收入人群。4.备注该区域是经历了价格阶段（经济适用房阶段，代表楼盘：咸嘉新村）到景观绿化阶段（以卖环境为主，代表楼盘：景绣江山）到品质阶段（综合效益、性价比阶段，代表楼盘：沁园春、美林“银谷），如今更可谓强手如林，卓越·蔚

7、蓝海岸，长沙玫瑰园、南山·苏迪亚诺，新地东方明珠等外地豪强以及双盈·卧龙湾等本地精英争奇斗艳。包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域皆为复合型别墅，直通望城县城的金星北路两旁，集中了大量的别墅项目。望城市府板块长沙别墅板块分析切脉营销执行为王麓南含浦板块1.板块素质交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐步改变着片区以往闭塞落后的面貌。配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。景观：自然景观，依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风光带，靳江，白鹤自然保护区、湿地保护区。人文景观，积淀深厚。2.代表楼盘及

8、板块产品特征在售的麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、米兰春天；未来的900亩南山·白鹤天池；纯别墅产品聚集区（如，岳麓山公馆，麓山别墅），别墅产品档次较高。特色中式别墅楼盘之一的星