佳兆业对养老地产的研究

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1、佳兆业对养老地产的研究明源地产研究院佳兆业对养老地产的研究作者：明源地产研究院官方微信导读：养老地产成了地产企业战略转型的香悖悖，热潮下，外行看热闹，内行看门道。佳兆业对养老地产市场空间、融资方式和经营模式等方面的研究，堪称“冇门道”。一、中国的房地产养老市场1.从统计来看，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老呈现90：7：3的比例关系，居家养老拥冇最大的市场价值。(1)居家养老在普通住宅设计和建设吋，就把老年人的需求考虑进去，即打造“通用住宅”。如果在开始就考虑这些需求，成木不会超过房屋造价的

2、1%,LI木在此方面经验丰富。(2)社区养老专门为老年人建设的社区，通常设置大屋的老年人健康、娱乐配套。这样的社区是非常受欢迎的，老年人到这种社区冇集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，该类项冃国内如北京太阳城比较成功。(3)机构养老专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益项目，为有特殊需要的老年人群设立。2.“小市场，大供应”明源地产研究院7%的市场盂求VS70%的市场供应，出现的错位说明现存的房地产开发模式中并没冇针对老年人的需求专门为其开发出特定产品。观点：1.根据经验，在郊区项冃

3、中约冇8-10%的客户是老年人，置业冃的是养老，随着中国的老龄化进一步加剧，这个比例在稳步上升。2.根据前一点，郊区大盘、区域项目如果做“纯养老”会有很人的风险，但是如果捉出“全龄化”的社区概念，在项日屮设置10%左右的老年住宅产品，会是很人的机会点。二、核心问题从最简单的逻辑岀发，研究养老地产，无非弄明白这几个问题：三、融资方式从开发主体看，开发商、保险公司、政府是国内养老地产开发的三个主要力量。而国外养老地产投资商未來有可能会成为第四股力量。四、产品设计老年住宅的产品设计需从老年人的需求出发，而根据

4、老年人的身体和心理健康状况可将其分成四个阶段，不同的阶段有不同的需求。注：以上这种老年人的阶段划分跟实际年龄不一定直接挂钩。明源地产研究院一个专为老年人解决日常生活的社区，需要遵循九个设计原则：五、经营模式1.分类由区位分类，养老地产开发可以分为度假养老、郊区养老、市区养老儿类。(1)度假养老国内人群：据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数己经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。海南、广西、云南气侯比较好的地方，开发旅游地产时考虑老年产品是一个值得关注的方向。国外

5、人群：一些发达国家，如日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，所以这些国家期望让木国的老人在比较健康的阶段到中国來养老，身体变差了Z后再回国，所以，国外这部分人群也是我们未來开发养老项目时可能会利用到的客群。(2)郊区养老老年人群体的特征是身心口由，不需要考虑上下班，所以郊区楼盘对他来讲是一•样的。于是郊区楼盘对于上班族这是低价值的，但对于老年人群，更好的环境更好的空气，适合养老,所以远郊地产反而在一定情况上是适合养老，土地的价值反而被释放出來了。(3)市区养老未來城市市区内会有一部分社区向养老转型，更多

6、地注入老年服务。养老社区能够在市区当然好，但是市区内资源非常有限，空间太小，成本过鬲，所以养老地产要想有一定的规模,还是要去走郊区化、远郊化路线。1.出售VS出租明源地产研究院养老地产的物业是采取销售还是持有经营的模式，其实通常是由开发土地属性决定的。2.盈利模式国内的会员制盈利模式是在国外原冇的模式基础上进行『创新：（1）原有模式会员制盈利模式：以岀租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备白己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专

7、业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。（2）改进模式中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相対于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。3.国内养老地产其他的盈利模式（1）逆抵押贷款购房这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以示，从开发商处购买一套老年公

8、寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人-定数量的住活费，直到老人去世,开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这利栈式对老年人的入驻条件有比较严格的审核,一般规定老年人的年龄在55周岁以上。明源地产研究院明源地产研究院