房地产行业三季报点评：现金为王时代，警惕结构分化加剧

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1、目录1融资端或将继续保持偏紧11.1中长期政策基调不变，行业融资依旧保持偏紧11.2房地产开发资金增速在低位保持平稳22房地产需求保持弱平稳，关注棚改收缩的影响42.1房地产市场依然保持韧劲，销售累计同比年内首次转正42.2关注棚改收缩对相关区域房企的影响53房地产投资或继续下滑64三季报点评：行业分化加剧，进入现金为王时代74.1销售确认加快，期间费用上升带动净利率下滑84.2行业营运能力有所下降，行业高周转特征明显104.3现金流状况个体分化明显，行业整体处于回笼资金状态114.4杠杆率基本持平，即期偿付压力有所增加125附表16图目录图1：房地产开发各资金来源累计同

2、比增速3图2：存款准备金率与房地产贷款余额增速3图3：房地产行业债券净融资额4图4：2019年以来房地产债券等级分布4图5：海外发债年度数据4图6：海外发债月度数据4图7：房地产开发投资与销售面积5图8：百城住宅价格指数5图9：2016年以来居民新增中长期贷款：当月同比5图10：2014-2019年棚改套数6图11：本年购置土地面积：累计同比6图12：房地产开发投资当月同比7图13：2015年以来房屋施工、新开工面积累计同比7图14：160家样本企业评级分布8图15：2010年来房地产行业信用利差8图16：2019年Q3样本企业营业收入同比增长率分布9图17：2019年Q

3、3样本企业净利润同比增长率分布9图18：2019年Q3样本企业净利率分布10图19：2019年Q3样本企业毛利率分布10图20：2019年Q3样本企业应收账款周转率情况11图21：2019年Q3样本企业存货周转率情况11图22：2019年Q3样本企业经营活动现金流净额增长情况12图23：2019年Q3样本企业投资活动现金流净额增长情况12图24：2019年Q3样本企业资产负债率情况13图25：2019年Q3样本企业有息债务率情况13图26：2019年Q3样本企业流动债务率情况13图27：2019年Q3样本企业短债货币资金覆盖率情况13图28：2019Q3样本企业流动比率情

4、况14图29：2019年Q3样本企业速动比率情况14图30：2019年三季度样本企业经营活动现金流净额对带息债务比率分布15表目录表1：2019年以来房地产行业相关政策1表2：2019年来房地产开发行业违约债券信息7表3：2019年来房地产行业主体评级调低信息8附表1：房地产发债企业2019年三季报主要财务数据16房地产作为下游高杠杆行业，在调控政策强化环境下，过度加杠杆时代已经过去，迎来了现金为王时代。依照现金的融入-投资-回笼的路径，我们通过分析房地产行业融资、投资和销售端情况，我们认为：房地产融资端继续保持偏紧，投资增速继续放缓，销售端保持韧劲。房地产企业将逐步适应

5、行业低增长状态，行业内将继续分化，现金流管理较差的企业或将出清。1融资端或将继续保持偏紧1.1中长期政策基调不变，行业融资依旧保持偏紧今年以来，中央坚持房地产调控政策的总基调不变，多次提及“房住不炒”，出台了多项房地产金融政策来整治市场融资行为乱象。1）房地产信托资金受限；2）严禁消费贷款违规用于购房；3）加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；4）加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。11月16日，央行发布19年第三季度货币政策执行报告，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，市场有理解为

6、中央放松地产调控，我们认为，不能将其简单作为放松信号，但后续基建增速依旧提振缓慢，短期政策或将出现边际调整，中长期来看仍将围绕总基调不变。表1：2019年以来房地产行业相关政策颁布机构时间政策文件名主要内容国税总局2月《关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见》2月20日，国家税务总局发布《关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见》。其中提到，强化与房地产管理部门协作，积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享，整合房地产交易、办税、办证业务流程，推动实施跨部门业务联办。2019年6月底前启动。房地产调控政策，坚持“房住不炒”，保持政策的连续性和

7、稳定性；房地产金融政策，总方针不变，严控高杠杆房企和投资投机性住房贷款；房地产税立法，稳步推进目前国务院3月两会政府工作报告《关于开展“巩固治乱象成正在抓紧完善法律草案；新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展，城镇化速度仍会加快；房地产市场，形势稳地价稳房价稳预期，防止大起大落。房地产信托资金受限：银保监会日前正式发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不银保监会5月果促进合规建设”工作的通知》达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提