公租房全寿命周期的成本控制探讨.pdf

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1、至Q!鱼生簋!翅I盟簋121期l婆酉建挝⋯．．壅堡堡遥公租房全寿命周期的成本控制探讨■冯娜娜一重庆市财政投资评审中心，重庆40002l摘要：公租房．全称为公共租赁房。是由政府或公共组织出资、专门为非低收人群体但出现住房匿难的相关人员所提供的。为困难产提供福应的住房帮助，维护社会的安定与和谐。公租房的出现，是我国政府人性化管理手段的体现，该政策的大力实施与执行，始于20lO年，我国加大在公租房建设上的投人力度，但是其在建设的过程中还存在多方面的缺陷，全寿命周期的成本控制成为核问题。本文以重庆公租房为例，就

2、公租房全寿命周期的成本控制问题进行探究，以期加强公租房全寿命周期成本控制，从而提升公租房使用效益。关键词：公租房全寿命周期成本控制社会的进步与发展，我国越来越重视发展的均衡性与全面性，强调以人为本的发展理念，重视关注弱势群体或特殊群体，为了满足住房困难群体的需求，国家大力开展公租房实施计划，为非低收人群体提供住房资。在公租房全寿命周期中．会形成一定的工程造价，建设用地、施工、管理等工作会形成大量的成本，当前我国公租房全寿命周期成本控制工作还有待完善，通过公租房的了解以及现状的分析，为成本控制措施的提出提

3、供借鉴。1公租房全寿命周期概述重庆是国家中心城市，是重要的经济与金融中心，其公租房问题备受关注。2015年8月26日，重庆市大渡口区钓鱼嘴“半岛逸景”公租房接受申请⋯，又一批公共租赁房被提供，是利民的重要体现。公租房是国家为社会住房困难群体提供的福利．属于公共服务的一种．服务对象为非低收入的住房困难群体．解决其在住房上的困难。关心社会弱势群体安危，是国家公共事业的一项重要任务。公租房全寿命周期是从项目建设、投入使用到周期结束的时间，其周期间隔时间段的设定会直接影响其成本。通过分析，公租房的全寿命周期主要

4、包括物理、功能、法律和经济寿命怛j。2公租房全寿命周期成本控制的现状分析为了实现对公租房全寿命周期成本的控制，我们针对重庆市公租房问题进行分析，针对重庆地区公租房类项目“民心佳园”的租金情况进行实地调查．有73％的民众认为租金价格偏高，对于租户来说，公租房的租金问题是最为关注的话题。在调查的过程中，重庆市的公租房项目也衍生了其他系列性的问题，将其存在的问题列举如下。2．1资金问题通过对重庆地区公租房项目成本控制情况的分析，资金问题是其面临的主要问题，在公租房方面存在着资金筹集困难、投资效率低的问题。在资

5、金筹集方面，地方政府在资金投人上不够充足，尤其是初次进行公租房的建设．其发展前景不可估量．会使得银行贷款问题面临巨大挑战。在另一方面，政府投入一定资金，却无法获取足够的收益。资金的投人旨在获取更大的利益，但是由于受到外部因素的影响，导致公租房的成本提升，那么利润就会下降，投人资金难以获得足够的利润额度，无法达到吸引社会资金的目的。2．2管理问题由于管理制度存在缺陷，成本控制的环节、人员与权责问题就不够规范，缺乏严格的规章制度是导致成本控制质量不高的主要因素。全寿命周期成本控制具有系统性．涉及的内容较多．

6、决策、设计、施工与运营阶段是成本控制的关键。公租房施工建设中，成本会受到人为因素与自然因素等的影响。例如，施工单位想从中获取利润，压榨材料费用，以次充好；由于恶劣天气因素而导致返工或材料损坏，都会对成本构成制约。3公租房全寿命周期成本控制的对策3．1决策阶往项目建设的决策阶段是决定公租房建设规模、资金投入数量的关键．针对重庆地区对项目的需求量，通过建设来满足住房困难群体的需求，是决策的重要内容。决策的确定决定着立项，公租房的相关管理人员应开展地区调查，按照实际情况、公租房的规模提供资金支持，在决策中应设

7、定定额制度，将项目的实施成本限定在一定范围内，提高成本管理意识。首先，决策阶段应设定合理的质量控制标准，若标准制定过高，会大大提高成本，反之，则成本降低L3J。因此，应在保证质量的基础上尽量降低成本，以实现对成本的合理化控制。同时．决策者应充分考虑公租房建设的地形、排水与运输情况，否则会大大提高在建设上的成本。3．2设计阶段设计阶段是公租房全寿命周期成本控制的前提条件，制定合理的设计方案，会对后期施工工作的开展提供依据，应将成本控制在设计阶段体现出来，是控制成本的首要任务。设计方案的不同，会影响其成本额

8、度与后期的运营工作，设计时应注重经济性原则与技术性原则的相互融合，在保证技术选择规范性的技术上进行经济控制，不求过度奢华，对不必要的功能可以省略，以降低额外的成本。在设计阶段，设计师应注重对重要安全性材料质量的控制，例如钢筋，选择高强度、抗震效果佳、坚固的材料，虽然起始会提高，但是钢筋质量好，会降低全寿命周期内的年平均成本，既有利于保证民众居住的安全性，也有利于降低成本。3．3施工阶段在施工阶段，工期、工程质量、方案的变更是影响成本的关键因