浅谈目标成本与合约规划的结合管理.pdf

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1、经验交流浅谈目标成本与合约规划的结合管理杨轶渊深业置地有限公司袁广东深圳518040冤摘要院随着房地产行业的不断发展袁成本管理也变得更专业尧更精细袁成本管理经过成本核算管理尧合约管理尧目标成本管理的发展过程袁目标成本与合约规划结合的管理被更多开发商应用和推广遥关键词院合同标准化曰目标成本曰合约规划曰动态监控中图分类号院TU71文献标志码院A文章编号院1674要3024渊2014冤6要119要02前言一定权限来设置审批流程遥对于复杂的项目袁可以考虑逐步细大家都知道项目决策与规划设计阶段对整个项目的成本起

2、化袁进行多版本合约规划袁例如在设计方案阶段编制设计的合约着决定性的作用袁在项目前期思考清楚成本投入袁以科目的方式规划袁初步设计时编制项目的整体合约规划袁施工图完成后对合制定项目成本目标袁通过目标成本控制设计和招采的合理性袁在约规划进行修订袁形成合约规划的成果文件遥也可随目标成本的工程施工阶段通过动态成本跟踪目标实现袁最终将整个项目成多版本指定相应版本的合约规划袁随着目标成本的细化逐步完本控制在事先设定的目标成本内袁以确保投资的收益袁这就是目善合约规划遥标成本管控阶段遥但大部分的成本是通过合同发生的袁拿

3、到一份3科目及合约规划的梳理合同袁该如何判断这份合同是可以签的钥是在目标成本之内呢钥所以尽管有了目标成本管理的科目袁可却无法明确的指导工作遥控制科目是将测算成本尧明细费项转化为合约规划的载体遥如何将以科目体现的目标成本与合同联系起来呢钥为实现成本控制科目梳理时袁要实现项目全景覆盖袁做到不漏项尧可执行袁在科目的落地管控袁合约规划的概念被提出袁在项目初期明确合同操作时最好进行跨部门沟通研讨后确定遥控制科目的设置不宜清单袁将目标成本分解到各个合同袁前置控制合同定标和签约袁太细袁否则会给一线工作人员带来巨大的

4、成本拆分工作量袁而且并在动态过程中基于合约规划进行目标跟踪袁实现目标成本管还很难拆分准确袁对成本控制也是事倍功半遥应尽量保证大部分理与合同管理的耦合遥的合同都在单个科目内遥但在实际工作中袁总包合同往往涉及到多个科目袁如一份总包合同往往包括水电安装袁室外水电安装还1合同的标准化管理有跨科目的问题遥而对于土地尧基础设施建设等合同还存在跨项梳理合约规划之前袁合同要标准化袁一般来说袁每个项目的目的问题遥合同数量少则近百份袁多则几百份袁而在不同城市尧不同项目袁合在具体梳理合约规划时袁合约规划要覆盖哪些合同袁是否

5、包同的内容都可能发生变化袁每份合同在执行中的风险都千差万括营销尧报建尧管理类合同钥这与企业想达到的管理目标有关遥如别遥大型的地产公司合同签订有相应的审批权限袁有的项目公司果企业希望通过合约规划把成本控制在目标成本范围内袁那么为了规避招标和集团审批袁将原本大额的一个合同肢解为多个无法进行成本控制的合同袁就不需要进行规划袁如报建报批合合同化整为零袁这样便导致集团的权责流程失效遥而通过合同标同曰如果企业希望通过合约规划清楚项目上有多少合同袁做好合准化袁明确项目的合同承包范围尧数量袁可避免权责漏洞袁成本失同管

6、理袁则即使无需进行成本控制袁该类合同也有规划的必要遥控遥对于非建安合同袁如政府规费尧营销费用等袁可通过较粗的成本首先袁需要对不同的合同进行分类袁识别重点管控合同类科目预算往下直接分解合约规划遥而对于建安合同进行整体合别袁制定相应的权限管控遥建议梳理影响关键进度尧成本金额大尧约规划袁通过历史项目经验数据的沉淀和造价咨询公司进行成影响后续质量的重点合同遥对需要管控的合同进行标准化袁一些本测算袁将较细的预算项打包实现与成本科目的关联遥零星的合同则不纳入此标准化管控范围遥下表为合约规划与科目结合设置举例袁跨3

7、级科目的多个4其次袁是对合同的计划数量和边界划分的梳理袁这个梳理应级科目合并到一个主体总包合同遥结合公司的招采计划袁合作伙伴的储备袁规范制度等遥如果总承序目标成本合同合同包单位项目经理及其团队管理能力强袁合约的执行可以交其管科目代码科目名称号渊万元冤名称范围理袁则规划合同数量少曰如果可选的合作伙伴数量较多袁则可细化合约规划袁以交给专业的承建商执行袁则规划合同数量多遥101.03.01室外道路及管网工1.101.03.01.02室外给水工程90主体结2编制合约规划以及统一模板的制定构及普1.201.03

8、.01.03室外排水工程130主体通装修合约规划是指根据项目工程施工进度安排袁将目标成本按总包工程尧201.03.02土建工程照自上而下的方式袁逐级分解为未来预计要发生的一系列合同袁工程钢结构其根本作用是指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签2.101.04.01.02主体结构及普通装修工程12000施工工程尧订及执行遥合约规划基于标准化合同袁梳理出需要固化的合同清2.201.04.01.03钢结构工程5000合同室内外水电工单和具体的合同模板袁将成