万达城市综合体合约规划解读及编制(全套).doc

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1、万达•城市综合体合约规划解读及编制（全套）第一部分：成本管控核心及模式第二部分：合约规划的概念解读问题研讨：万达对合约规划概念解读合约规划：合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立，通过对开发过程中成本支出的项目个数，包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹，明确成本的具体流向，是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段。万达合约规划与成本管控各要素之间的关系？1、通过将合约规划与目标成本的比较，分析合约规划的完善性；2、通过将目标成本与合约规划的对比，分析目标成本的合理性；合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内

2、将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本三、万达合约规划的特点万达合约规划的特点合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的；合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估根据合同范围及界面的不同，以及业态的不同，进行合理的待发生成本预估；合约规划控制合同签订&费用支出，做到事前管控合约规划为成本管控工作提供重点提示，随时反映项目成本情况。四、万达合约规划编制的重

3、点合约规划的要点1、控制各分项工程的支出规划预设成本归集的科目及业态，避免人为分摊过程中产生归集错误2、控制招标金额，实现成本可控3、预留变更金额，动态记录成本合约规划的编制合同和费用的列项可通过以下程序开展：合同和费用成本科目归属可通过以下程序开展：合同和费用到各业态的分摊可通过以下程序开展：问题研讨：合同和费用的金额确定可通过以下程序开展：问题研讨：如何避免频繁调整合约规划？合约规划的分期3、项目分期的编制如图一，以四平项目为例，橘色框中【四平项目公司】，目前只有【四平万达广场】一个项目；蓝色框允许包含分期为“否”，表示四平万达

4、广场只有一个决策文件，没有决策分期；红色框是否包含内部分期为“是”，表示四平万达广场包含内部分期，并且两个内部分期分别为“四平万达广场一期工程”“四平万达广场二期工程”合约规划编制完成，提交审批后，查看决策分期以及两个内部分期的【成本动态台帐】，决策分期和内部分期的【成本动态台帐】分开显示，这更有利于我们对成本动态把控。如下图；如下三幅图，分别显示了刚刚提交跨内部分期的合同所在科目动态情况。注：上例列举了，跨内部分期的合约规划建立方法，对于包含内部分期，但是只归集到其中一期的合同来说，选择内部分期时只需选择归集到某个内部分期即可，并

5、不是所有合同都需要跨内部分期，根据合同发生情况而定。最后问题：合约规划编制难点