XX商业地产竞争调研分析报告.ppt

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1、孝义义乌商品交易国际博览城竞争调研报告2012年9月26日前言：针对孝义市商业地产业态分布、在售即售商业楼盘、销售经营模式、销售状况等进行调研，为我司义乌商品交易国际博览城地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议、就一期项目入市推广策略提供准确参考。第一部分：城市概况孝义概况：（前期策划中已详细阐述，这里不再复述）城市分析：城市机遇：孝义市在21世纪初经济发展速度快，城市化速度相对较慢，加快非城镇人口城镇化成为重点内容。同时，经济发展推动市场中消费需求增强。孝义市经济结构转型，原有以能源为支柱的产业面临资源越来越少的困境，政府明确提出”三年打基础，五年新腾飞“

2、结构转型目标。城镇人口较少，非城镇人口相对基数较大，具有较大城镇化潜力。城市经济结构转型，原有商业格局被打破将得到释放，转型下迎来新发展机遇。城市危险：2012国内持续性的经济低迷，使得经济发展速度受到大范围重创，孝义支柱性产业遭受严重影响。城镇人口基数整体较小，城镇居民相对较少，商业资源较少；近年里，国内经济持续低迷支柱产业受限重创，孝义经济发展减慢，导致城镇化速度减慢。第二部分：总体商业格局调研分析城市主干道街道次商圈名称城中商圈概述孝义市最早，最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈位置城中商圈北临建设路，南到新义街，东达青年路，西到安阳路。商业类型百

3、货商场、步行街、专业市场、沿街商铺典型商业百货类：永安市场、义都购物中心、天荣购物中心、东胜百货（前孝义百货）、嘉盛商厦、晋宏市场、广场商厦、中天购物广场、春阳百货大楼步行街：府前广场商业步行街专业市场：美居家具、东鹤家具、佰得家居、清风国美电器。消费群体一方面以步行街为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；另一方面以孝义百货为代表的中高端面向成功人士为主的中高端消费群体商圈专项调研包含：永盛路、永安路、大众路、振兴街、建设路、府前街、迎宾路、新义街、青年路、新安街。城中/政府商圈调研主城商圈调研内容包括府前广场商业步行街、府前街、大众路、建设路、新义街、青年路、新安街。总计业态8

4、种，约830家。业态主要以百货、专卖店、餐饮为主，可为消费者提供购物、休闲娱乐、餐饮、金融等服务；区内购物氛围较浓，拥有孝义百货、晋宏市场等不同消费档次的客户群体。业态业种业态业种说明食杂店面店、多种功能的小型饭店、特色小吃店、小型饮品店、速食店、饭店。便利店日用商品店、小区内副食店、烟酒专柜、社区小型超市。超市商业街或沿街小型超市、中型超市。目前孝义市还没有大型超市。百货店步行街内的购物商场、商厦。（百货店内包含专卖店、专业店、餐饮、休闲娱乐其他服务型行业）家居建材商店沿街日用五金、电器、管件等综合商店、家居专业市场专卖店服装专卖、黄金珠宝专卖、化妆品专卖、酒类专卖专业店茶叶店、办公文具、母

5、缨用品、劳保用品其他药房、教育培训机构、休闲、美容美发美甲、洗义店、酒店。本商圈为孝义市低中高档零售商业最集中区域，为传统的商业旺区商圈内府前路集中了合肥市服装零售市场消化能力，整个城中商圈包容性强，能吸纳高、中、低端不同层次消费力；人流最旺的传统商圈的地位使其集中了大量国内外知名品牌服装专卖店，整个商圈能辐射到整个孝义市及其下属乡镇。档次与消费人群孝义市市政府圈周围商业街商铺业态陈旧，经营粗放无秩序。同类商铺较密集，同质化问题严重。无论哪种业态下经营的商铺，无品牌化，经营行业散乱，铺面对于行业的供应现状不合理。老的街道因之前形成的人气，租金较高，而短距离街道另一端价格却差距甚大。分析总结成熟

6、商业市场调研包含：永安市场、义都购物中心、天荣购物中心、东胜百货（前孝义百货）、嘉盛商厦、晋宏市场、广场商厦、中天购物广场春阳百货大楼、新庄建材城、万客隆建材城、美居家具、东鹤家具、佰得家居。成熟商业购物中心成熟专业市场主城商圈商业业态专卖店、专业店、食杂店、中、小型超市、便利店。商业模式综合性商场交通条件全部位于孝义市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟。客群主要以周边客群为基础，辐射孝义市全体客群。经管模式大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式。赢利点支撑商家赢利点包含品牌运营、综合运营、差异化商品运营等，而其中东胜百货为前孝义百货，更以经营时间长，直接用市名命名商场，具有代表性。同时交

7、通便利，仅临孝义市政府，占尽天时、地利、人和，盈利较高。商业名称商业档次业种类别经营面积消费人群永安市场中低服装鞋帽配饰、餐饮、办公文具3000平米中低收入人群义都购物中心中低服装鞋帽配饰、化妆品、家居家纺、日用商品百货、贵金属16824平米中低收入人群天荣购物中心中服装鞋帽配饰、化妆品、家居家纺、玩具、贵金属、通讯数码9007平米中高收入人群孝义百货中高服装鞋帽配饰、餐饮、通讯数码、美容美发美甲