露天广场之规划运营方案.doc

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1、新大陆地标闲置露天广场之规划运营方案及前期框架分析与设想前言：此方案计划书主要宗旨在于利用细致的分析与规划，并配以有效的执行能力在2009年度期间通过以新大陆地标为基础，开发利用目前闲置的露天广场成为新的利益增长点并为进一步提升该地标价值而创造机会。但所有计划在规划和执行以前，必须阐述清楚此间的意义和相互之间的关联，只有如此方能获得物业所有者的新大陆管理者意识上的共识，从而获得在落实过程中得到关注与支持，最终达成所共想的目标与回报。第一节：地标背景位置：宏观处于上海黄浦江以东的上海金融中心“浦东”新区。微观处于以“八佰伴”为中心的商业地段“张扬路与

2、南泉路”相交汇的地理位置，距离商业热点“八佰伴”（备注：或者说张扬路）不足500米。对临“苏宁”电器，左拥“百思买”广场，右靠“永乐电器”，背依“太平洋数码广场”。在地理是一个有着广阔发展空间与前景的位置，目前唯一障碍仅限于位置过于陷落群楼中央，空间虽大，但临街开面较窄，空间为狭长比例，因此在后期的规划和实施过程中将主要面临引人气与人流的首要工作问题。周边环境及相关资料分析：上海浦东作为一个世界性地标和中国内陆标志性区域，未来的发展已经由我国宏观的政策导引注定成为是繁荣昌盛大力发展的位置。从目前来讲，浦东又以三块区域形成格局。1、以外滩为中心的餐饮

3、，休闲娱乐，旅游观光的“城市形象区域”。2、以东方明珠，金茂大厦为中心的“城市标志性形象区域及对外形象区域”3、以八佰伴为中心的周边居民购物，休闲、娱乐，餐饮的商业性区域。综合以上的分析，可以知道外滩方向及金贸大厦周边因国家大力扶持的基础将不可逆转的成为上海引以为傲的“形象工程”（也可以说是面子工程），而事实上一个区域是否能长期性可持续性发展的关键在于居住人口的数量和流动频率。八佰伴为中心的商业区域由于毗邻浦东人口稠密的社区，所以最后成其为一个含金量最高的“商业板块”是当仁不让的，并因此将获得最高的回报。做一个不恰当的比喻：上海徐家汇并没有什么标志

4、性建筑，也没什么亚洲第一高楼，但由于他是综合型的商业区域，所以地标价值可能远远高于其他地方在这里，可以负责任的保证，新大陆地标将因为处于商业区，会获得最大的回报，并可以清楚的阐明，只要位于此区域中的任何空间，都将获得最高的升值潜力。优势：1、位置处于浦东商业中心位置，毗邻各个大型卖场和人流交通枢纽区域。5/51、周边的逐次改建在原有基础上正在统一提升该区域形象和打造品牌效应，因此带来的效果将影响到该区域间的任何一个地标板块。2、根据周边的闲置地块的了解，目前为止，在我们所处位置上已经没有象新大陆广场这样还有闲置的高达5000平米的空旷用地，所以该地

5、将是相关对此区域感兴趣的投资商或相关产业追捧的对象并具备这样的资格和资源。3、由于目前是空旷地块，因此规划清晰后容易实施，执行难度不大。4、现有运营团队资源，合作资源丰富，在执行过程中效率将得到保证。弱势：1、位置为周边群楼所包裹，比较陷落。2、临街开面较小，入口较窄。3、此地已经闲置整整6年或更长，来往人流早已习惯该地空旷，并无意识进入。要改变其固有思维模式有一定难度。4、基础建设薄弱，内部格局与规划或建设为零，针对其的改变需要时日和可能的投入（备注：考虑到投入具备风险，因此通过转嫁的形式给予解决，并已经获得这样的资源）综合以上所有背景阐述和依据

6、分析，在此我们清楚的可以获得此地是可作为的，并具备成功所有的硬性条件和基础。而欠缺的部分则可依靠后天的运营操作获得弥补，只要措施得当，依照先天的优势将达成将该地从无规划无收益逐步转变成为一个商业区间。第二节：计划正文项目规划原则：一、人气原则1.引进项目必须具有吸纳人气作用；2.引进项目应对人群具有黏着度，使顾客或观众愿意多驻足关注。二、长期利益原则1.引进项目应该具有长期合作性，并具备长期经营实力；2.项目合作的利益分配原则更应体现渐进增长的原则，以期获得长期的利益回报。三、高效益原则1.规划项目应该具有较高的经济效益或社会效益；2.项目选择应注

7、重其效益空间的大小和发展速度；四、品牌定位原则1.整体规划一开始就应该站在品牌规划的角度进行；2.每个项目的筛选也应该立足增加品牌知名度和美誉度基础上进行；3.项目的定位应该站在中高端的层面上，打造浦东第一广场活动场地的形象。项目规划内容地块内共分五大常驻区域与一个自由区。分别是1、大型儿童综合设施游玩区域2、品牌服装产品特卖区域3、汽车展示区域5/51、房产楼盘展示区域2、主题活动自由空间区域内容及解释1、大型儿童综合设施游乐区域设立目的：此为长期项目，目的在于吸引周边社区5周岁至12周岁的儿童人群来此游乐并养成规律性行为，从而引领其父母跟随陪同

8、同时进入广场空间。游乐项目的具体引入合作对象：如翻斗乐，街头项目的滑板滑轮等该区域合作模式：找寻该内容的相关服务提供商提供