“峰景俊园”营销方案.doc

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1、“峰景俊园”营销策划方案________________________________________________________________前言本策划案是在与开发商进行充分沟通之后，考察了威海市房地产市场现状，并对项目所在片区及要紧竞争对手进行了深度的调查和分析后形成的。本策划案了涵盖市场分析、产品策略及建议、营销策略和市场推广策略等几个方面的内容。巨鲨地产作为本土成熟的专业营销策划公司，深知与开发商合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下不管是案前预备依旧案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。本司认为，本策划案具有较强的可行性、操作性和可操纵性，并具有市场和理

2、论等几方面的有力支持。假如能够切实实施，将会取得预期成果。在此，谨向贵公司给予我们如此的机会表示由衷感谢！同时，预祝“峰景·俊园”项目销售取得圆满成功！98/98威海巨鲨地产咨询有限公司98/98目录第一部分、市场篇一、项目所面临的市场特征二、项目及周边市场情况的调查三、消费者及消费行为分析四、以后市场预测第二部分、产品篇一、项目描述二、项目优劣势分析三、项目目标客户定位四、项目市场定位五、项目生活情景描述第三部分、营销篇一、总体销售策略二、销售价格策略三、付款方式策略四、销售操纵策略五、销售分期及资金回笼打算98/98一、销售预备工作第四部分、推广篇一、项目核心推广主题定位二、项目要

3、紧卖点荟萃三、项目推广策略四、项目品牌整合策略五、项目公关活动建议六、项目媒体整合策略七、项目包装建议第五部分、相关设计稿98/98第一部分、市场篇一、项目所面临的市场特征（一）威海楼市整体状况描述（二）分析二、项目及周边市场情况的调查（一）周边在售物业调查（二）可类比项目调查（三）分析三、消费者及消费行为分析四、以后市场预测（一）新一轮开发热潮的到来（二）产品种类的日趋丰富（三）项目营销水平的提升（四）消费行为的理性回归98/98一、项目所面临的市场特征（一）威海楼市整体状况描述2001——2003年房地产市场开发量指标2001年同比增长2002年同比增长2003年同比增长施工面积(

4、平米)312.9万13.46%442.4万41.4%531.1万20%竣工面积(平米)124.31万24.43%169.8万36.6%169.7万持平销售面积(平米)98.74万26.98%121.2万22.7%150.5万24.2%商品房销售总额(元)14.7亿31.4%20.4亿39.2%24.8亿21.6%2001——2003年房地产开发投资单位：亿元指标2001年同比增长2002年同比增长2003年同比增长全社会固定资产投资114.2213.8%187.263.9%370.57119%30.3224.5%49.0761.8%100.67105.2%98/98差不多建设完成投资更

5、新改造完成投资20.9128.6%40.2892.7%80.84100.7%房地产开发完成投资19.3810.6%24.6327.1%43.6977.4%（二）分析1、尽管2004年的综合数据尚未统计出来，但我们能够看出威海自2001年以来的房地产开发呈现火热趋势，投资额呈明显的快速增长，以后一两年内威海房地产市场的竞争将会更加激烈。2、在威海于2003年10月获人居奖后，楼市整体上涨了200—300元/㎡（数据来源于踩盘信息）。土地新政的实施，使得土地价格的上涨，以及钢筋、水泥价格的上扬是导致房价上涨的全然缘故。2004年3月份后部分楼盘上调100元左右，5、6月份整体威海楼市的房价

6、仍有部分攀升，至今年“人居节”期间，威海楼市又有100—200元的涨价，整体楼市价位较高，但总体销售形式不容乐观。3、98/98公园地产大量涌现，直接提升了威海豪宅市场的价位。华新园、抱海花园、海燕新村、水岸明居等威海公园板块的楼盘上市，推动威海豪宅市场价位的攀升，价位差不多达到毛坯房4300元以上的高价，公园、海景得到了前所未有的市场追捧。1、商铺市场活跃，商铺价格高涨，业主投资意识增强，投资金额加大。商铺投资较多，侨乡都市广场、财宝中心等吸引了大批的投资者进入房地产市场，并创下了一个个的商铺最新高价——侨乡都市广场商场内12000元，街边店铺20000元，财宝中心则达到19800—

7、24800元的高价。2、楼市涨价风潮，吸引了大批打算或预备购房人士的进入。此轮房价上涨，专门大程度上也是由于信息的不透明、不对位而导致购房人心理预期产生偏差，在担心土地“断档”导致房价暴涨，可怕银行实行严审贷款、还款压力加剧的情况下，许多准购房人加入了此轮购房风潮，客观上加大了需求的集中放量，进而推动了房价。3、98/98楼房上涨有着多方面缘故。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作，加上个不媒体不加甄不，大肆渲染，使部分消费者盲目跟