鞍山城花推广思路提案.ppt

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1、2005鞍山城花推广思路提案2005年5月我们在哪里鞍山市场主要竞品状况一、明达三期简述：地处二一九公园、东山风景区东南侧，占地30万平，规划建筑面积28.92万平。是由鞍山明达置业有限公司开发，清华大学建筑学院设计。是一座以中央庭院为主体的大规模社区。定位为中低档项目。其在营城子的大面积住宅开发，带动了该地区的住宅市场，为该地区聚集了人气。建筑形式是以普通多层（坡屋顶）为主，配以少量的单体别墅。一期平均价为2000元/平，二期平均价为1800元/平。代表户型为2-2-1：89-104平，2-2-2：113-120平，3-2-1：121-1

2、27平，3-2-2：131-145平。鞍山市场主要竞品状况特点：明达地块作为鞍山市湖南生活区外延区域的一个大型居住区，历经几年发展，生活配套相对（高新区）完善，认知高，人气旺。消费者对明达地区有很好的认可度。明达开发商也在本地很有实力。但对产品品质及服务承诺等方面不到位，引起业主的不满。客层：政府人员、普通白领和工薪阶层。明达世纪花园汇聚鞍山市第一批企业单位、社会团体中层管理人员。竞争：因其产品品质与物业服务等因素，对宗地的竞争主要集中在低端产品。鞍山市场主要竞品状况二、绿色智慧城简介：地处高新区，鞍千路旁，占地41万平，规划建筑面积52万平

3、是由沿海绿色家园发展（鞍山）有限公司开发的鞍山首座大规模园林型、景观式、数字化居住项目。鞍山经过数年的开发已经形成了品牌效应。该项目由清华大学建筑学院设计，为欧陆风格建筑，建筑形式多样：以普通多层为主，小高层、单体别墅、TOWNHOUSE产品为补充。定位为中高档项目。一期开盘平均价2000元/平，二期2200元/平，三期2400元/平，现四期的TOWNHOUSE产品清水房均价3200元/平，精装修房3800-4000元/平。五期为“香榭水岸”，均价为2500元/平。鞍山市场主要竞品状况特点：欧陆风格建筑，融入中国庭园山水布局特点的绿化庭园。人

4、们对该项目认同较高，该区位的自然景致也相当出色，配套相对完善。定位为中高档项目。客层：高级公务员、私营企业家、公司经理、高级白领。汇聚了第一批鞍山的高收入阶层。竞争：5期“香榭水岸”体量不大，但后期仍有大面积可开发用地，其中高档的定位与相对高的品质，及高新区的位置因素，将会分流部分客层。鞍山市场主要竞品状况三、汇华园简介：位于本项目东南侧，定位：北国江南。占地5.7万平米,建面8万平米,5月销售16-19号4栋楼,与本项目位置最为接近，明年4月入住,面积段为70－200户型,主力面积90-110平,100—130户型分布，均为端头产品。价格区

5、间1900-2500元;特点：北国江南风情，大景观设计，以部分位于核心地段的高品质叠拼别墅提升项目档次。其前期开发项目对其品牌认知有一定推动作用。物业费相对较低。销售经验丰富，适当热情。鞍山市场主要竞品状况说明：五一走访中，在各家人气平淡时，该项目相对较好，成交大定、小定各一。竞争：与万科城市花园毗邻，产品以90-110为主，相对万科110-130的主力户型形成区隔。其高端叠拼别墅将会对情花形成直接竞争。因其价格因素，也会对城花中小面积产品产生冲击。鞍山市场主要竞品状况四、鞍钢花园简介：园区规划总占地面积36649平，总建筑面积105370平

6、。位于鞍山市府广场周边。框架结构，产品以大面积为主。起价在4600元。商铺起价12000元。特点：黄金地段，核心位置，高端售价，迎合小部分人的口味。其销售服务较差，五一走访中，因价格因素，到访客户很少。客层：鞍山的绝对富人阶层，企事业（鞍钢）领导。私企老板。竞争：其客层及产品定位均为高端，与万科城市花园基本不产生正面冲突。但会对情花产品有一定影响。鞍山市场主要竞品状况五、大德.翠韵华庭简介：地处市中心，地理位置优越。占地12.6万平，规划建筑面积20万平。建筑风格为现代加古典欧式，建筑形式为小高层。定位为高档项目。一期开盘平均价4000元/平

7、，二期3300元/平。三期翠韵明珠3800元。特点：黄金地段，毗邻二一九公园，烈士山公园。一直来不断强化其地段优势，上佳位置，高售价，完善的配套被人们所认同,逐步形成鞍山首席社区形象。产品外观一般，但飘窗与大景观的设计，符合鞍山人的喜好。物业服务也较完善。大德在鞍山的实力背景也被鞍山人所认同，不少周边小城市的有钱人在鞍山置业首选。鞍山市场主要竞品状况客层：高级公务员、私营企业家、公司经理、高级白领。部分外埠高端客户。竞争：其绝对高端的定位，及产品特性，与万科并不产生直接竞争，但会对城花的150平产品及情花产品形成一定冲击。鞍山市场主要竞品状况

8、六、金通.罗马假日简介：占地23万平,总建面30万平,一期12万平,13栋，年底前入住,绿化率30%,容积率1.3,面积段为60－180户型,主力面积90-110平