试论城市空间拓展与土地资源管理策略.doc

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1、试论城市空间拓展与土地资源管理策略摘要：本文先论述了土地资源管理与城市规划关系的理论基础，进而对城市空间拓展与土地管理的策略进行了分析。关键词：城市空间拓展；土地市场；土地资源管理中图分类号：TL372文献标识码：A1土地资源管理与城市规划关系的理论基础1・1土地市场特征一个完善的市场必须具备完善的竞争。完善的竞争必须具备4个条件：同质性，即同一种商品由多个销售者进行出售，不会产生垄断；有足够多的销售者和消费者.没有一个个体可以影响市场价格；任何资源都可以自由出入市场；消费者对市场有充分认识。与这4个条件比较，可知土地市场在木质上是不完善的。因此，如果没有政府的干预，土

2、地市场机制失效不可避免。土地有双重价值：使用价值和投资价值。使用价值指土地的空间利用,投资价值是土地的产效用。城市经济和人口快速增长时，对土地空间的需求往往超过土地的供给，土地价值因此上升，因而在房地产投资时，投资者会有一个期望：土地价值会上升。如果这个期望值很大，房产租金与房产价格的比例会下降，导致房地产过热，加重了对于资金市场的冲击，加重市场崩溃的危险。因为土地的双重价值，使政府的宏观调控必不可少。1.1政府与土地市场的关系土地经过开发才具有使用价值。可达性是城市土地具备使用价值的一个重要因素，道路交通设施是使土地具备可达性的基本条件。使城市土地具备使用价值当然还包

3、括其他基础设施。因为经济外在性的缘故，楼盘之外的土地开发投资基木由政府进行。政府公共投资因而对土地市场塑造起关键作用。在土地公有制国家（地区），这部分投资的I叫收可以通过土地出售实现。在土地私有制国家（地区），可以通过征收房地产税回收。因为基础设施改善会提高房地产价值，房地产税与房地产价值直接关联。美国地方政府30%的财政收入来源于当地的房地产税。香港政府除了售地之外，也同时征收房地产税。在土地相对稀缺、人口高密度的城市，地价随经济发展而升高。香港和新加坡政府都因此通过土地使用权出售而提高本身的财政收入。政府如何与开发企业进行合作？在怎样的前提下合作？无论是对于政府还是

4、市场个体来说，这些都是亟待回答的基木问题。经济人气候是决定政府与市场的合作形式的前提。双方的地位受经济条件变化的影响，由此而决定合作的性质。当某一城市经济在增长之中，或有迹象表明它将有较大发展时,开发商受着比较明确的市场需求的推动，会积极提岀各种开发计划。政府可退而为管理者的角色，由开发商在前台从事城市的开发活动，政府则指导和控制发展的进程。当城市经济不景气时，开发商不再积极活动，甚至于开始撤出资金，此时政府就必须增加预算，投资开发，以填补私人开发商撤出后留下的空白。这样做，一方面是为了避免建筑行业劳动者的大量失业，更重要的是为了及时更新城市建筑以满足经济活动的需求，并

5、帮助恢复市场的信心，以形成良性循环。没有政府管理的市场运作，注定无法达到社会发展的冃标；而政府干预若是缺乏对于市场的理解，也无助于问题的解决。解决的方案是选择合作，将公共目标与私人利益统一起来。只有在理解房地产市场及其机制的基础上，政府才能与开发企业建立有效的合作关系，才能有效地实施有关的公共政策。1.3土地市场与土地使用规划由于土地的上述特性，城市土地市场的良性发展有赖于政府干预，政府的职能主要是建立城市丄地开发秩序，对下列因素进行引导和控制：外在性，即一块土地的开发对于周围地块及地区的不可避免的影响。确定性,房地产开发一旦投入，就成为不动产，无法撤资。没有事先制订的

6、土地使用安排，就意味着不可预见的“外在性”，开发商无从确定该地段今后的发展趋势，因而也无法确定眼前的开发项冃。基础设施，市场决策基于局部和个体考虑，而整个城市范围的皋础设施安排需要整体考虑。公共设施如绿地、学校等。因为没有利润，市场不会提供公共设施，然而这些公共设施对于城市生活质量至关重要。因此，土地使用规划作为政府的干预手段，可用來确保“外在性”的内在化，防止不良“外在性”对于周围地区的影响，提供地区开发性质的确定性，制定出慕础设施和公共设施的计划。土地使用规划的总目标是对城市范I韦I内各个区域不同类型的土地使用和发展强度进行划分，以提供一套合理的土地发展模式与城市整

7、体发展战略相协调。2城市空间拓展与土地管理的策略2.1严格控制土地供应总量.建立合理的供应机制必须严格按照土地供应计划控制近、中、远期的土地开发供应总量，切实把土地存量盘活，严格控制土地使用方向，限制有限的土地用于过量开发房地产，特别是高档商住、娱乐设施。年度土地供应总量的确定应在中、远期调控的基础上，根据城市建设的需耍具体确定，而不是搞平均主义。只有近、中、远期相结合，严格控制土地供应，才能使土地市场逐步走上良性循环的轨道，保证政府从土地批租中获得的收益。其次，必须建立用地计划指标体系。在建立用地总量控制指标之后，还应建立包括交通、市政