信阳维也纳春天营销深化稿.ppt

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1、信阳维也纳春天项目营销案正道顾问-2007年1２月第一章、我们必须统一的思想我们必须要思考的三大命题1、相对大盘2、区域抗性3、如何溢价三个核心问题日益成熟的信阳房地产行业，必将步入一个品牌+产品的产业时代，其中尤其以品牌化对企业外向的核心竞争力作用最大。随着市中心优质土地资源的稀缺，开发商都面临着走向郊区的问题，那么，在失去了我们习惯了的地段优势、配套优势等之后，我们将要凭借什么去赢得市场？凭什么能够给与客户足够的购买理由？我们的答案是：品牌！由卖方市场的营销力、推广力到买方市场的产品力、品牌化的转化，是每个开发商必须面对的游戏规则。

2、命题一：大盘的游戏规则是什么？破题思路：绝对的品牌轰动性+绝对的产品体验感本项目最致命的关键点在于：区域稀薄的客层。浉河以南区域特别是靠近龟山地区，由于距离传统主城区较远，交通的不便和区域配套的不足，导致对主城区客户吸引力严重不足；而信阳的房地产市场发展仍处于粗放阶段，绝大部分客户对区域和配套（教育）重视的程度远远超过对产品本身的关注。面对现有市场环境，我们怎样营销才能获得足够多的追捧和外域市场的进入？所以本项目必须首要解决市场形象问题，消除客户的进入心理障碍，这是项目成功的关键。破题思路：１、充分利用自然资源和社会资源展现发展利好,土

3、地增值。２、对产品进行深度解读，以革命者姿态树立产品标杆。命题二：如何突破区域的形象限制？命题三：面临市场拐点我们如何快速销售，规避风险？变数：一方面羊山新区和老城改造将加大信阳地产开发量，另一方面国家政策和经济背景导致地产市场将面临大的变数，对大体量项目的长期开发战略带来挑战。我们如何做到既叫好又叫座？第一保证现金流体系的顺畅，第二规避市场风险，第三赢得市场的热烈关注。这是一个看起来是不可能完成的任务。解决之道:１、聚焦营销推广和市场话语权的建立，进行密集的强势推广。２、创造极具特色的体验营销体系，降低客户流失率提高现场杀客能力。第一

4、、我们必须彻底摆脱低层面的价格竞争战;第二、我们必须走出区域“卧城”潜在阴影,增加买家信心;第三、我们必须吸引认同维也纳生活理念的理性购买者,快速解决销售压力;我们必须要明确的三个原则第二章、我们必须清楚的事实⊙市政＿市中心成熟生活环境，城市配套建设完善⊙市政_市政建设起步阶段，金融、医疗、教育城市功能较不健全浉河沿岸与城中心优劣势市场特征浉河沿岸对比城中心⊙环境_天然河流景观，良好的绿化⊙环境_老城区较为破旧、脏乱⊙交通_公交线路较少，路线不太通畅，出行不便⊙交通_公交线路连贯通畅，靠近火车站、汽车站⊙购物_离商业中心较远，生活购物不

5、太方便⊙购物_大型生活广场较多，商业形态全面消费者对地（块）区（域）的认知区域名称地（块）区（域）区域印象浉河以南,郊区、交通不便居住氛围冷清、缺乏都市感生活配套基本生活配套匮乏居住档次零星开发、档次不高人口素质大中专院校聚集地、人员素质相对较高生态环境道路宽敞、景观好、噪音小、空气清新治安条件治安条件相对不足★交通障碍：没有直达社区的公交线路（6、５路两条公交线贯通民权路－浉河南路），交通成本较高;★配套障碍：商业购物、娱乐休闲配套尚未跟上（浉河市场、五星乡卫生院），缺乏成熟配套;另外中小学校(12小、11中)不具有竞争力；★氛围障碍

6、：较为冷清，缺乏都市繁华氛围，没有都市感;★情感障碍：周边多为平民居住区（电力小区和五星乡张村）,缺乏有格调的大社区,不易引起身份认同和情感共鸣;消费者对地（块）区（域）的抗性地（块）区（域）的发展前景之规划浉河区信阳绝对中央城区整个城市分为中心城区、羊山新区、信阳工业区、旅游区四大板块。未来信阳市将形成“一体、两翼、八大片区”的城市格局。地（块）区（域）的发展前景之规划浉河两岸休闲、旅游、商住为一体的景观带、经济带。特别是民权路桥至平桥中心大道段（总长5700米），河道上游宽350米，下游宽400米。地（块）区（域）的发展前景之规划浉

7、河信阳唯一中央居住带浉河无疑是信阳市景观最好的区域，信阳最大的楼盘、档次最高的楼盘、营销最先进的楼盘、产品品质最高的楼盘都以浉河为界。2007年浉河区政府工作报告中名确指出,大力打造浉河两岸、沿107沿线的生态人居带地（块）区（域）的发展前景之规划1、民权路桥的开通，使民权路和河南路连为一体，不仅缩短了河南进入老城区的直线距离，更拉近了市民的心理距离;２、沿河道路宽20米，其中快车道14米，两侧人行道各3米，道路最大纵坡5‰，路面为水泥混凝土。３、从羊山新区、城市中心火车站、平桥工业区都有直达项目区域的公交车,９路(312立交桥-宝石桥

8、)、６路(楚王城-宝石桥）、５路(火车站-鸡公山);地（块）区（域）的发展前景之交通1、从大的自然环境看，东依龟山，南临浉河,信阳唯一浉河、龟山景观复合区,自然环境得天独厚。2、从小的自然环境看,沿河50米