遵义维也纳春天操盘整合方案

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1、维也纳春天操盘整合方案二〇〇六年五月十六日目录一、操盘整合方案的背景与宗旨4二、天鹏伟业介绍5（一）、天鹏伟业简介5（二）、企业文化6（三）、成功案例7三、项目分析9（一）、项目属性9（二）、项目概述9四、项目定位11（一）、项目户型分析11（二）、客户定位111、购买物业用途定位112、根据购买面积大小进行目标客户定位12五、价格定位14（一）、竞争项目市场调研分析141、调研对象142、综合调研分析15（二）、SWOT应对策略181、SO策略（强化优势与利用机会策略）182、WT策略（化解劣势与规避风险）18（三）、本项目定价策略191、定价策略19（四）、本

2、项目的价格定位201、2006年汇川区高档楼盘竞争下的维也纳春天定价20六、销售周期21（一）、阶段性销售目标21（二）、各阶段推广计划211、筹划阶段212、内部认筹阶段223、解筹即开盘阶段234、持销阶段245、二度强销阶段256、二度持销即尾盘销售期26（三）、入市计划27七、取费及结算方式28（一）、销售代理取费281、底价取费方式282、佣金取费方式283、结算周期28八、销售组织29（一）、销售团队优势291、独创的营销模式292、独特的管理模式293、与发展商唇齿相依的营销策略304、客户资源及实战经验31（二）、销售与施工的配合311、施工外网进

3、度312、样板模型及样板间设置建议323、其他建议32（三）、正式销售中心包装建议32（四）、销售物料33（五）、现场管理33（六）、人员配置35（七）、销售资料准备37（八）、培训计划37九、附件39十、结束语41维也纳春天操盘整合方案一、操盘整合方案的背景与宗旨敬启者：遵义京瑞家园房地产开发有限公司本案旨供“维也纳春天”营销决策研究，供敬启者参考决策所用。首先对京瑞房开公司高层将策划推广与销售代理同时运作、分工进行的思路表示由衷的赞赏。这样，不但真正有效的将资源最优化，同时又最大限度地降低了项目运作的风险。因为策划公司优势在策划，销售公司优势在执行，在项目运作

4、中取两者之优而整合，必胜矣！我司的方案是基于遵义市汇川区房地产市场情况，结合近年来我司在遵义成功运作：“留馨花园”、“艺林花园”、“明珠花园”、“东方星园”、“天宇建材市场”等多个大型项目的专业实战经验，以及对项目周边相关物业认真、细致的调查研究，结合本案的实际情况及与贵公司相关负责人的交流，对本案进行认真、细致的调查、分析而完成的。由于本项目策划与销售分开进行，本案的重点主要阐述营销组织及合作事宜。如我司有幸能取得该项目销售任务，公司将组织精兵强将，全力与策划公司配合如期完成销售指标。二、天鹏伟业介绍（一）、天鹏伟业简介昆明天鹏伟业房地产经纪有限公司是一家以房地

5、产营销代理为主营业务，以投资顾问为核心业务，以市场调研为辅助业务，具有丰富的项目包装和宣传推广经验的专业化房地产服务机构，其主要从事房地产项目代理、不动产处置、房地产金融、不动产资讯等项目。公司机构模式为总经理领导下的项目经理负责制，下设策划中心、培训中心、销售中心、广告部、推广部、网络部等部门。随着公司的不断发展，现在已拥有一支具有相当规模的高素质专业营销团队，并建立了完整的营销体系。　　我们于１９９９年进入房地产市场，正值国内房地产业成长期。我们以自己特有的营销模式和管理模式，转战南北，七年里先后在北京、天津、重庆３个直辖市，以及石家庄、秦皇岛、沈阳、成都、昆

6、明、遵义、安顺、内蒙等１１个大中城市中，参加代理销售了２０多个项目，楼盘销售业绩良好，而且大都成为当地的热点楼盘。　　自公司成立以来，一直致力于房地产市场的策划和销售工作，公司先后与昆明"龙园"、"武城新时代广场"、"金泰大厦"；重庆的"珊瑚大厦"、"奔力乡间城"；成都"新华园"；沈阳"翔凤花园"、"北方奥运花园"；石家庄"金正食品批发城"、"女人世界购物广场"、"西山别墅"、"石府公寓"；天津"2008先锋社区"；贵州遵义"顺达金贸广场"、"中环花园"、"留馨花园"、"艺林花园"、"东方星园"、"华南商贸城"、"遵义天宇建材市场"、"顺达大酒店.金贸公寓"；内蒙

7、古满洲里"广达综合市场"等项目的开发商协作，共同打造业内的不菲业绩，并受到了合作商的一致好评。　　为让客户享受全方位的地产代理服务，天鹏伟业一直努力开拓有天鹏伟业特色的发展路线，在内部结构运作上不断调整及扩大，务求使公司朝着专业化、规范化、全面化、特色化的代理行龙头公司迈进。　　天鹏伟业，从一开始筹建就将自己定位为房地产销售代理的角色，同时对房地产销售代理所面临的市场现实有着清醒的认识。　　我们相信，随着房地产市场的发展，将会不断有新的竞争对手涌现出来。这其中将会有相当一批房地产代理象天鹏伟业一样投身于房地产事业。同时，在房地产开发进入第二个周期之后，越来越多的发

8、展商会寻求