物业管理 教学课件 作者 郭宗逵 编著17国外物业管理.ppt

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1、17国外物业管理物业管理17国外物业管理本章要点国外物业管理起步早、发展到现在已经比较成熟，有许多先进经验值得学习和借鉴。本章介绍新加坡、英国、法国、德国、美国、日本的物业管理，以及国外物业管理的特点。物业管理17国外物业管理17.1新加坡的物业管理17.1.1物业管理体制新加坡的小区管理统归建屋发展局负责。该局是负责实施政府建屋计划和统筹管理的职能部门，下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个住宅小区。每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000～15000套（户）。住宅区内成立管理委员会，由全体业主投票选

2、出委员会成员。物业管理17国外物业管理17.1.2物业管理法制化新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。早在1967年，新加坡就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区管理委员会制定的规章制度。物业管理部门也编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章。物业管理17国外物业管理17.1.3物业管理服务新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修也十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。所有住宅电梯必

3、须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修。国家建设发展局设有“热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。物业管理17国外物业管理17.1.4物业管理合同物业公司与管理委员会签订合同，合同一年一签。物业经理对管理委员会负责，接受管理委员会的指令。物业公司每年收取由业主分摊的管理费。物业管理17国外物业管理17.2英国的物业管理17.2.1物业管理模式英国是采取由业主或用户委托物业公司进行物业管理的模式。物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式

4、转给别的专业公司完成。物业管理公司（机构）人员精干，效率高。英国的物业管理目前已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。物业管理17国外物业管理17.2.2物业管理内容英国的物业管理服务项目多，内容广泛。包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门

5、性社会保障服务等全方位服务。物业管理17国外物业管理17.2.3物业管理收费物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。物业管理17国外物业管理17.2.4物业管理法规英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。英国还加强对物业管理

6、的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。物业管理17国外物业管理17.3法国的物业管理17.3.1业主大会制度法国业主大会制度比较健全，业主们通过业主大会将物业管理权掌握在自己手中。法国大部分业主按规定期限入住后，物业公司以召集人的身份向所有业主发函，通知召开业主大会。由于业主大会关乎自己的切身利益，住户们往往宁可错过“约会”，也要亲往参加。物业管理17国外物业管理17.3.2物业管理内容物业公司通常须执行“业主委员会”的决定，但日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括物业主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾

7、倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。物业管理17国外物业管理17.3.3物业管理收费物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主收一次物业费，年度内的头三个季度收该年度预算的四分之一，最后一个季度则视全年物业支出情况多退少补。在收费方面，物业公司收费的标准只有一个：本年内干了多少活以及随之消耗的人工费。当然，物业公司大部分的收费项目都须在物业预算里列出，并经业主大会批准。物业管理17国外物业管理17.4德国的管理模式17.4.1物业管理体制德国的房产物业管理主要是通过专门的物

8、业管理公司来进行，也有的房地产开发商本身也兼管物业管理公司。物业公司每年组织一次所管辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产