房地产营销趋势.doc

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1、房地产营销趋势一、楼市当前调控政策影响下的房地产现状；1.房地产市场冃前处于一个观望的阶段。2.调控后的房价市场呈现松动下滑迹象。各大开发商纷纷使用暗降的促销方式销售。3.房价调控进入关键时期：持续加息或紧缩贷款额度，必使中、小企业破产。房地产开发商再次面临洗牌。4.市场呈现量升价跌的现象。二、房地产未來五年的发展机遇；随着“金九银十”的黯然收官，长沙楼市上周正式步入了11月，在一线城市掀起了降价风暴，购房者买涨不买跌的心理影响下，11月开局，长沙楼市成交量不但未见起色，并有下降趋势。上周长沙楼

2、市成交量环比下滑32%,土地市场虽然上周市场供应量较为充足，而积总量大，但实际成交率并不高。成功岀让的儿幅土地中，除了一宗纯住宅用地外，其余地块出让面积都在2万平方米以下,出让面积相对不大，总价也不高。二手房方面，上周备案两环比稳中有升，但整体波动不大，市场活跃度不高。上周，中央重中楼市调控，督促地方政府严格执行调控政策。随后，全国首个双限令在上周落地珠海，珠海11月1H开始限购限贷。业内人士分析，全国房价环比加速下跌，随着继续调控房地产市场，在房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会

3、加速，市场调整将不可避免。从冃前请况看未來，影响长沙未来五年房价的因索，体现在：1）、银行的贷款利息；在人民币升值与通胀双重夹击下，估计2012银行银根仍会较紧，利率也会渐渐调高，不利房价。2）、调控政策的方向；维持房价长期稳定增长己经是国策，是科学发展观与可持续发展概念的结晶,像2009年非常宽松的环境不大可能重现，但2012年以后，随着中国金融改革，房地产投资环境渐渐好转。3）、政府保障住房供应量增加城市化加上民怨压力，解决老白姓住的问题已提升到政治的高度，政府带头推动建设保障性住房的大势不

4、可逆转，由此带动中国土地与房价的平均指数下调，未来5年都应该是这种态势。4）拉动内需的政策效应未來5年拉动内需一定会增加中产在人口中的比例，提高了承担能力和消费欲望，有利高端商品房市场发展，在2012年后会渐见成效。5）、全球经济的回稳反弹一般预料2011年终美国经济见底，Obama推行基建投资，也邀请中国参与，相信美国也会一改以往冷战思维，容许一些民营高新科技投往中华大地，2012年美国经济应该向好下半年全面复苏，也务必带动全球经济向荣。房产也会跟上步伐。基于上述考量，对未来5年中国房地产市场

5、的预言如下：1）继高速公路、高铁、电网后，环保新能源产业、创新服务业与大型城市商业房地产等经济领域提供大量新动能来支撑屮国下一波的GDP增长。这一波经济增长在2011年启动，2012年开始见效，为房地产大势奠基。2）房产市场业态会有显著的变化，住家主导住宅市场，中低档开发趋向薄利的大型项冃，房产投资专业化、长线化，投机者集中在商业和高档房产，地点则集中在新兴城镇，租赁市场趋向更活跃。3）2012年流动性趋降、利息往上调，平均地价与平均房价均会下调，大城市平均房价降幅较大，房产发展落后或基建设施有

6、大改善的城镇可能求得升幅。2012年第3季度后房价渐稳。4）估计2012后中国及全球经济从新踏进上升轨，2012年房价的降幅趋缓,但全国整体平均房价还有可能在下降轨道。2012年第3季度后房价恢复上升，稳中有升。2013-2015都应该有较大升幅，平均在10-20Z间。5）中国宏观经济学会秘书长王建在十月曾预测房价在未来20年升7倍，平均每年升＞10,觉得也在情理Z中。三、XX代理营销变革方法的建议冃前房地产营销的核心竞争力体现是在营销创意和传播表达的能力上，竞争力来源于山场的独到认识和专业把握

7、；还有房地产行业的主要增值环节，综合在房地产开发企业中，而营销代理业占据的仅是专业性的一隅，且不是价值链中的增值能力强的环节，可见，处丁下游的营销代理业必将受到开发企业变化的强烈影响。所以如果公司要长足发展，怎样找的完美的结构，应对市场的变化，规避市场风险，可能就是公司冃前需耍考虑的问题；首先；1）、更专业化！只有比其他知名的代理营销公司更专业，才好在严竣的大环境中生存，建立专业的团队；一个对市场前景分析到位，为公司规避风险的专业数据部，不但可以在权威的业界让人信服，也为业界提供有效的数据而让公

8、司创收，名利双收！其次；2）、服务更上一层楼，在僧多肉少、高手林立的业界，如果不在别人优秀的基础上更胜一筹，那么竞争力就毫无可言了。所以企业对外的仪式感，一定专业并达到感染观者的效果。无论何时何地都能呈现公司团队的专业风采。另外3）、公司可以考虑与开发金业联盟，俩者结合不但节省了每个项冃的前期开发成本，还降低风险。共同承担风险。还有4）、商业地产的涉及，商业地产首先在长沙市场投资回报这一块，还是很受欢迎的，所以商业地产在今后还是大有前景的。最后5）、融资的服务，积极找到合作的融资渠道，系统性的融