房地产项目定位报告.ppt

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1、半坡项目产品定位报告二零零六年二月前言本定位报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论，结合对周边潜在客户，包括周边项目看房客户的问卷调查工作，找出市场的机会点，得出项目的各项定位，从而形成本项目定位报告。文中未尽之处，敬请指正！尚美佳机构2006年2月18日地块情况第一部分地块现状介绍1、项目位于长乐东路南侧，在建东三环西侧，半坡博物馆正对面；2、地块与城区的交通联系方便；3、周边形象一般，热电厂、城中村分布周边，生活环境一般，商业设施配套落后；4、周边邻近的大型在售项目有沁水新城和水岸东方。

2、地铁建设与房地产发展轨道交通的建成能够解决“准时”和“快速”这两个城市交通最头疼的问题，使客户置业的范围和生活半径有效放大，从而促进房地产的发展，地铁沿线的物业也能够迅速升值。西安市地铁规划已于2005年12月份通过规划方案，首期建设1、2号线，随后建设3、4、5、6号线，工程在2015年全部竣工，地铁沿线物业将有一个快速升值和热销的周期，本项目离地铁半坡站非常近，因此开发销售也要充分利用这一时机。项目档次定位及目标客户研究第二部分项目档次定位：比沁水新城和水岸东方档次略低的紧跟型定位总价定位策略

3、主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间第一节目标客户细分定位核心客户定位：东郊中等收入阶层主要为东郊中端置业群总价需求：20-35万元单价区间：2400-2700元/平方米年龄：26～50岁产品需求：实惠、实用、质量、舒适工作收入相对稳定，需要购置物业改善现有居住条件职业特征周边企业普通员工、技术人员、管理人员、事业及政府单位员工、公务员等居住在周边和到东郊置业的私营业主、从事商业、服务行业人员年龄家庭结构家庭月收入置业特征25-50岁3口或2口之家2000

4、-4000元一次和二次置业目标客户需求描述1、购房主要是为了改善居住条件，少部分是帮助子女安家置业；2、他们购房主要征询配偶、父母的意见，少部分会向有购房经验的朋友征询意见；3、影响他们购买的重要决定因素依次是价格、小区的环境、户型，然后是地段、工程质量、物业管理等；4、客户中有25%左右需要车位，其中有1/5左右意向选择购买车位；5、客户意向选择多层和电梯多层的客户和选择小高层的客户各在40%左右，而选择高层的客户只占到15%左右；6、客户对社区配套的要求集中在会所、泳池、球场、健身房等、对超市也

5、有一定需求；7、对智能设置的要求主要集中在电远程抄表、煤气报警、闭路电视系统、门禁对讲系统、红外防盗、社区宽频、户内紧急求救系统；8、预计多层的管理费可以定在0.85元/月，高层定在1.1元/月；第二节客户意向购买户型户型面积区间M2总价承受能力套数比例二房二厅一卫80-9020-22.5万25%二房二厅一卫90-10022.5-25万20%二房二厅两卫100-10525-26.25万5%三房二厅一卫115-12028.75-30万30%三房二厅两卫120-13030-32.5万11%四房及复式1

6、40-16535-41.25万9%户型面积区间M2总价承受能力套数比例二房二厅一卫80-9020-22.5万23%二房二厅一卫90-10022.5-25万16%二房二厅两卫100-10525-26.25万5%三房二厅一卫110-11527.5-28.75万13%三房二厅两卫120-13030-32.5万35%四房及复式140-16535-41.25万8%第一次市调交叉分析客户需求户型第二次市调交叉分析客户需求户型根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下:户型面积区间M2总价承受能力套数比

7、例二房二厅一卫80-9020-22.5万25%二房二厅两卫90-10022.5-25万20%二房二厅两卫100-10525-26.25万5%三房二厅一卫110-11527.5-28.75万30%三房二厅两卫120-13030-32.5万15%四房及复式140-16535-41.25万5%第三节城东市场现状城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2883元/平方米，商铺类6788元/平方米，写字楼4710元/平方米，公寓类3732元/平方米，别墅类3974元/平方米。销售情况最好的是80-100平

8、方米，主要是两房，占到总量的27%。其次是100-120平方米三房和120-150平方米的中大户型。50-80平方米户型占到13%。城东客户购买两房及以下户型的比例占到54%，购买三房二厅二卫以上户型的客户只占到31%，反应城东客户购买力相对有限。从市场售价上来看，小高层由于质量和居住品质最好，因此售价最高，由于区域内多层整体上的品质要远低于高层和小高层，因此售价也要低很多。高层供应和销售的比例较少，但随着沁水新城和水岸东方高层的供应，这一局面会有所改观。城东客户希望