房地产项目产品定位投标报告.ppt

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1、旭东尚景项目产品定位投标报告2012年9月谨呈：旭东集团——国际化元素打造项目明天！汇报内容区域认识项目分析项目定位项目发展建议项目打造建议瑞竹霖服务Part1：区域认识城市发展趋势项目区域市场分析重点案例解析商业未来研判昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。昆明市城市发展轨迹城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础城市总体规划，从“一湖四片”扩大到“一主五辅”、“一主两副三区多中心”，城市规模和功

2、能变化的同时，空间布局更趋合理，区域发展功能特征更趋明显；昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；中心区新增190平方公里核心昆明=主城＋呈贡新区＋空港经济区；现代新昆明城市体系城市规划区范围图主城区昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路昆明市行政区域划分昆明市五大次区域划分昆明市区域划分——昆明市区域划分城市区域发展现状昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路

3、一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。东市区：昆明房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。南市区：城市拓展区。西市区：教育发展区中心区：昆明商务、金融和文化中心。“桥头堡”、一湖四片、一湖四环和空港经济区的设立为昆明发展带来方向主导产业定位不明晰云南经济过度集中于昆明昆明经济发展过度依赖于服务性行业昆明发展问题与未来定位昆明的产业发展依

4、托过于分散，城市主导产业定位不明晰，作为国内外大都市发展秘诀的专业型服务经济成分发展严重不足，难以形成集聚经济效应单中心的区域空间结构在一定程度上袭夺了全省其它城市的发展资源，扩大区域差异。区域经济一体化、城市经济向区域经济转型是世界区域发展的必然趋势近几年昆明城市发展多以旅游城市、高尔夫城市、会展城市、总部经济城市等宣传自己，但这些都属于服务性范畴，而昆明的工业却受到冷落。大凡工业化基础不扎实的城市，其发展往往缺乏后劲产业基地工业园区全国性物流节点城市昆明近几年土地成交面积备注：居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地昆明近几年土地容积率变化情况备注：居住和商业土地面

5、积只计算纯商或纯住土地国家房地产政策调整动向：对一线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不会调整；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。对二三线城市房地产管理维持现状。在众多的市场走势中，2011年四季度到2012年一季度是最困难的时期，房价有进一步下调的空间。一线城市下降幅度更高一点。从成交量来看，下半年可能迅速上升。市场回暖有可能。从土地市场来看，现在大企业的投资积极性不高，成交比较低迷，土地市场相对比较萧条，未来土地价格下调的空间是存在的。大企业通过调整，可能会带来新一轮发展机遇；而中等企业未来的发展

6、，需走专业化或区域化的方向；小企业会逐步退出市场，可以是开发项目退出市场，也可以是被动退出。昆明房地产市场预判城市发展趋势项目区域市场分析重点案例解析商业未来研判北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。南市区南市区整体概况南市区范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务

7、业。南市区整体概况昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：滇池板块：以滇池路为主，东滇池度假区，楼盘以住房为主，规模较小，开发的数量多，目前没有成熟的商业圈。度假别墅板块：滇池度假片区，项目以纯别墅为主，价格高。官南板块：西至徐家堆立交桥，东至昆明国际机场。项目规模较大，有商业和住宅，且商业逐渐成熟。东南板块：西至昆明机场，东至昆洛路。楼盘的规模最大，如世纪城、新亚洲体育馆，周边有家乐福、沃尔玛等，并有大型商业区新螺丝湾商贸城，商业趋于成熟。滇池