中堂商业营销思考.ppt

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1、中堂1-5商业营销思考三、1-5商业本体分析二、1-5商业项目环境研究综述目录四、1-5商业投资回报分析一、宏观调控政策解析五、1-5商业意向客户小结一、宏观调控政策解析一、进一步落实地方政府责任二、加大保障性安居工程建设力度三、调整完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策五、严格住房用地供应管理六、合理引导住房需求七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导住宅房价目标施压地方政府；保障性住房须扩大覆盖；引导合理的住房消费观念二手房交易税按全额征收二套房首付款提至六成增加土地供应力度限购令全面升级国八条明晰并直接影响

2、市场的政策模糊且未提具体措施的政策4一、宏观调控政策简析对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。解读：政策原文：5打击住宅投资型需求，抑制二次以上改善型住房需求。这一政策将二套房的首付再提高至6成，住宅贷款首次高于商业贷款门槛，对住宅市场影响较大。一、宏观调控政策简析整体市场：在限购、限贷制约下，全面打击了住

3、宅投资性购房需求，但对于商业地产来说却是重大利好，由于商业地产不受政策限制，大多数市场热钱涌入商业地产领域。开发企业：住宅楼盘销售压力必然增加，资金回笼受阻，大多数大型开发企业向商业地产领域转型，如万科、保利、龙湖地产都加大了商业地产领域的扩张购房者：据官方统计2011年商业地产销售增速明显高于住宅产品，对于广大投资者来说，商业地产可能是未来几年资本市场的又一热点6在新政的调控之下，商业地产成为了新政的宠儿，商业地的春天即将来临一、宏观调控政策总结二、1-5商业项目环境研究综述项目周边自然环境项目周边交通人流项目周边人口分布项目周边商业环境二、1-5商业项

4、目环境研究综述二、1-5商业项目环境研究综述中堂周边配套金融街：北京乃至全国一平方公里高端产业最聚集、创造价值最大的区域。中关村：中关村是北京的高科技中心，它被誉为“中国的硅谷”。总部基地：中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目。丽泽金融商务区：北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区。二、1-5商业项目环境研究综述四大商圈环绕五棵松区域国家部委及军队总部林立北京市建委等政府机构的入住二、1-5商业项目环境研究综述一个政务区“四横两纵”的便捷交通网络横向主路：西长安街、莲花池路、京石高速和丰台北路纵向主路：西三环、西四环“三轨交汇”的轨道交通网络地铁1号线

5、、9号线，14号线3条轨道在项目周边交汇二、1-5商业项目环境研究综述区域交通状况华熙乐茂购物中心总面积33万余平方米，是集高档购物、高档电影院、娱乐KTV、健身房及中高档餐饮等为一体的高档现代化购物、休闲、娱乐、健身和餐饮场所。华熙乐茂购物中心西部为高档商场太平洋百货。华熙乐茂购物中心中五、六层的耀莱成龙国际影城是目前北京占地面积最大，拥有放映厅最多，具有最大规模座位数的五星级豪华影城。二、1-5商业项目环境研究综述五棵松商圈-华熙乐茂大成郡近5万平米的大型百货购物中心，引进西区最为高端的翠微百货。大成郡东侧内5万平米的大型生活中心，引进西区最大的物美旗

6、舰店。二、1-5商业项目环境研究综述大成郡商圈位于项目南侧，为京西最大的批发市场。以蔬果、水产、鲜肉、调料、酒店用品、厨具批发为主要经营业态。兼顾少量生活业态。各类摊位近2000多个，日成交额为600-700万元，平均客流量2-3万人次。二、1-5商业项目环境研究综述岳各庄批发市场位于梅市口商业街最繁华的东部。共三层，经营面积约为1.5万平米，超市占30%,其余为散租或商场。租金为7元/平米/天为主，少量6元/平米/天和8元/平米/天。空置率大约5%二、1-5商业项目环境研究综述世纪家家福超市位于项目以北约800米，二层商业楼，以华润万家超市和家得宝家装为

7、主。华润万家超市位于二层，占地4000平米。一层5000余平米及二层1000平米为散租商业。零售商业以服装为主，还有医药、茶叶、背包、饰品、眼镜等。租金为7元/平米/天为主，少量6元/平米/天和8元/平米/天。空置率大约5%。二、1-5商业项目环境研究综述华润万家超市红星美凯龙位于北京西四环中路113号，与中堂项目一路之隔。共六层，占地10万平米，建筑面积7万平米，营业面积5万平米。以经营中高档家具、建材、装饰材料及家装设计为主，是目前北京市规模和档次都偏高的家具市场之一。二、1-5商业项目环境研究综述家居建材市场路南沿四环分布着几家中型餐饮和一家大型休闲

8、娱乐场所；由于1-5商业无法经营餐饮和大型娱乐，因此形成一定的互补