物业基础管理概述.ppt

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1、第六章物业基础管理一、房屋维修管理目录二、物业设施设备维修与管理（一）房屋维修管理概述一、房屋维修管理（二）房屋维修管理的意义与原则（三）房屋维修管理的内容（四）房屋的维修等级划分（五）房屋维修工程的分类（六）房屋日常养护（七）房屋维修工程考核指标（一）房屋维修管理概述房屋维修管理在过去又被称为房屋修缮管理，它是指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等管理过程。经常性地及时地对房屋进行维修保养，是物业服务企业重要的基础性工作内容之一。房屋维修管理具有维修的限制性、独特的技术性和维修量大面广、零星分散等三个特点。概念（二）房屋维修

2、管理的意义与原则2．房屋维修管理的原则1．房屋维修管理的意义做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证；做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础；做好房屋维修管理是物业服务企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提。1．房屋维修管理的意义意义坚持“经济、合理、安全、实用”的原则采取不同标准、区别对待的原则维护房屋不受损坏的原则为用户服务的原则修缮资金投资效果最大化的原则2．房屋维修管理的意义与原则意义房屋的安全检查（三）房屋维修管理的内容房屋维修技术管理房屋维修计划管理房屋维修质量管理房屋维修施工管理房屋维修施工监理房屋维修档案资料管理（四）房屋的维修等级划

3、分房屋结构分类钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等简易结构房屋完损等级分类完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房房屋维修标准主体工程木门窗及装修工程楼地面工程屋面工程抹灰工程水、电、卫、暖等设备工程油漆粉饰工程金属构件其他工程小修工程1%以下（五）房屋维修工程的分类大修工程25％以上中修工程20%以下翻修工程综合维修工程20％以上（六）房屋日常养护2．房屋计划养护1．房屋小修养护木门窗维修及少量新作；支顶加固；接换柱脚；木屋架加固；木衍条加固及少量拆换；木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作；

4、细木装修的加固及局部拆换；装配五金等。给水管道的少量拆换；水管的防冻保暖；废水、排污管道的保养、维修、疏通及少量拆换；阀门、水嘴、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；脸盆、便器、浴缸、菜池的修补拆换；屋顶压力水箱的清污、修理等。瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；平屋面装修补缝；油毡顶斜沟的修补及局部翻做；屋脊、泛水、檐沟的整修；拆换及新作少量天窗；天棚、椽挡、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆；普通水泥地的修补及局部新作；室外排水管道疏通及少量更换；明沟、散水坡的养护和清理；井盖、井圈的修配；雨水井的清理；化粪池的清理等。1．房屋小修养护（

5、一）楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆：楼地面、墙面刷涂料等。白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换：钢门窗整修；白铁、玻璃钢檐沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。电线、开关、灯头的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的修理、安装；电表与电分表的拆换及新装等。1．房屋小修养护（二）2．房屋计划养护设备事项周期楼宇内、外墙（1）走廊及楼梯粉刷（2）修补粉刷外墙每3年1次每5～6年1次沟渠（1）清理天台雨水筒及渠闸（2）清理明渠及沙井沉淀物每周1次每2周1次栏杆（1）检查锈蚀的

6、窗框、栏杆、楼梯扶手（2）油漆每月1次每年1次楼宇附加装置（1）屋顶覆盖物（2）窗（3）门（4）五金器具20年20年20年20年修饰（1）墙壁（2）地板（3）天花板15年10年20年装修（1）外部（2）内部5年5年（七）房屋维修工程考核指标（一）房屋完好率=完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积X100%总的房屋建筑面积1．房屋完好率50％～60％2．大、中修工程质量合格（优良）品率100%50％～60％大、中修工程质量合格（优良）品率=报告期合格（优良）品建筑面积之和X100%报告期验收鉴定建筑面积（七）房屋维修工程考核指标（二）月（季）走访者房率=当月

7、（季）走访查房户数X100%住户总数3．小修工程的考核指标定额指标：人工定额、材料定额服务指标：月养护计划完成率=当月完成计划内项目户次数X100%当月养护计划安排的户次数月(季)维修养护及时率=当月完成的小修养护户次数X100%当月全部报修中应修户次数安全指标和经费指标：安全指标和经费指标（一）物业设施设备管理二、物业设施设备维修与管理（二）物业设施设备的保养与维修（三）物业设施设备管理的内容（四）具体设施设备的维修与保养（一）物业设施设备管理2．物业设施设备管理的意义1．物业设施设备的分类供水设施设备1．物业设施设备的分类热水供应设施设备排水设施设

8、备消防设施设备供暖、供冷、通风设施设备燃气设施设备电气工程设施设备物业设施设备管理在为人们提供