路地块项目整体定位及可行性发展建议报告.ppt

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1、安徽阜阳淮河路地块项目整体定位及可行性发展建议SijiqingofFuyangdevelopmentprojectTheoverallpositioningandfeasibilitytodevelopaproposal中国阜阳Fuyang,P.R.ChinaMAY22,20121市场调研1.0蒙城县宏观经济背景2.0市场商圈研究3.0市场土地研究4.0住宅市场调研4123948案例借鉴1.0国内成功案例2.0商业街设计元素6597地块建议1.0项目规划建议2.0SWOT分析3.0定位体系116128133目录2Part1项目概要3项目概要城市属性区域属性项目属

2、性属性界定4城市属性阜阳市位于安徽省西北部，人口约960万，是全国重要的劳务输出基地，是安徽省重要的农业大市、也是安徽人口最多的城市。11年全市GDP为853.2亿元，比上年增长18.2%，预计12年全市GDP超过900亿，人均GDP约1亿元。阜阳市是全国重要的劳务输出基地，每年劳务输出人员约300万人。阜阳是京九铁路最大的编组站，东西南北纵横交错的交通网，让阜阳成为全国重要的交通枢纽。阜阳辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市。5城市属性阜阳以西、南为城市主要的发展方向，目前城区人口为82万，规划2020年人口达到140万。“六大名片”：综

3、合交通枢纽、百亿江淮粮仓、滨水园林城市、人力资源大市、煤电能源新城、商贸物流中心6区域属性项目位于淮河路以南，四至北侧临淮河路，南侧贯清路（规划道路），东侧为规划中柳清路，西侧为建设中的西清路。项目北侧为建设好的西清路及规划中的颍州区人民医院。南侧为规划中的西清公园，阜阳三中，新市政府。区域规划方向西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域。本项目地处位于阜阳颖州区的新行政区域，距市中心约8公里左右，属未来大型居住集中区域。7区域属性项目所在区域商业配套较弱，主要借助市中心商业配套，距离约2-3公里。无形放大了本区域与市区的心里距离。未来景观资源丰

4、富，西清公园、清河公园、古西湖生态公园等。教育配套：距项目最近的学校为清河中学、龙腾小学，建设中的三中，离项目不足1公里，属市级示范中学。商业配套一般，主要依托市中心的商业配套。龙腾小学清河中学阜阳三中西清公园清河公园8区域属性项目所在区域的一系列规划的出台，对本项目后期的开发建设带来一定的利好。对本项目所在区域有利的规划要点：紧邻项目西侧西清路的规划修建，缩短与市区的距离。项目周边的城市公园带及风景带的修建规划。未来市政府将搬迁至项目南侧。沿淮河路大型居住区的建设日益完善。西清路城市公园城市公园新市政府大型居住区医院9项目属性项目目前的四至——北侧沿淮河路，南

5、侧为未来的城市规划道路，西侧为在售的居住项目，东侧为民宅。淮河路西清路南段及土地现状地块南侧10项目属性地块北侧为淮河路，与阜阳市人民医院仅一路之隔。地块南侧的景观带尚未动工建设。尚有部分民宅未拆迁。地块西侧为规划中的市政道路西清路，目前有一条狭窄的道路作为地块南侧民宅的对外交通道路。地块东侧为多层回迁房。。北侧的人民医院南侧为建设用地西侧的临时通路东侧的多层民房11项目属性项目地块评价——总体地势较为平坦，由于地块呈L形状，地块东西、南北向较窄，不利于规划排布。淮河路贯清路（规划中）西清路建设中柳清路规划中现有地块位置示意可纳入规划地块地块东西向较窄12项目属

6、性界定：三线城市主城区的边缘，中等规模地块、地块可塑性不强的住宅开发项目城市属性无强势资源的三线城市阜阳作为皖北的人口大市，城市无明显的强势支柱产业。作为中原的交通枢纽，铁路、公路、水运、航空等交通网较为发达。城市发展方向主要往西和往南发展。区域属性1.主城区边缘颖州区是阜城的政治、经济和文化中心，本项目处于颖州区西南部，与市中心仅8公里距离，但目前交通不够便捷。消费者心里距离较远。项目属性1.中等规模住宅地块项目占地约40亩不到，在阜阳属于中等规模项目。2.区域不成熟区域内未来规划较好，但目前该区域配套不成熟，客源需要引导。2.地块可塑性不强项目地块平坦，但地

7、块东西、南北向较窄，不利于地块规划。13Part2市场环境分析14市场环境分析宏观经济分析城市规划房地产市场分析区域住宅市场分析15宏观经济分析07年以来经济步入快速的发展期，经济总量居安徽中上游水平，但人均GDP却多年位居安徽省末尾。2010—2011年安徽省各大中城市的GDP及其增长情况合肥芜湖安庆马鞍山阜阳滁州2010年GDP（亿元）2702.51108.69708117106852011年GDP（亿元）3636.61658.2411701090853.2850.5增速（%)15.40%16%13%12.30%12%14%人均GDP（元）487684702

8、822890515171