某房地产项目市场研究及定位报告.ppt

《某房地产项目市场研究及定位报告.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、三亚中集香水湾项目市场研究及定位报告本体分析区位区域现状交通条件区域四至用地条件资源条件1项目区位紧邻三亚区域，一线海景位置。香水湾旅游度假区位于陵水县东部、牛岭南侧的滨海地带，距三亚市66公里，距陵水县城9公里。香水湾因香水岭流来的涧泉注入海湾而得名，总占地约十余平方公里，以铜岭为界分隔成A、B两区。本项目位于香水湾B区，一线海景位置。海南陵水县位于海南岛东南面，东邻万宁，西交保亭，北依琼中，南连三亚。全县南北长40公里，东西宽32公里，总面积1，128平方公里。景观资源：以沙滩、礁岩、溪流、海景为主，兼有海滨与山水田园风光；海水：该海域海水盐度相当高，接近大洋水特性。透明度大

2、于11米，高于滨海旅游区透明度的规定标准3米的三倍以上，具有极佳的可观赏价值；山景：连绵起伏的牛岭山脉形成生态背景岸线：沙滩如银、礁岩变幻、海潮起伏;结合自然条件和后方建设项目及其用地性质，规划有礁岩保护岸线、公共浴场岸线与港口岸线地形：内部“三水四岭”，地形多样资源地形功能定位：度假功能——链珠式酒店度假设施，滨海小木屋；游憩功能——山、水、田园、石、沙、海各类景观游赏，游泳嬉戏；康体功能——滨海山地高尔夫、沙丘运动场、登山、水上运动、海钓、SPA；科考功能——潜水（岸潜、深潜）、植物园、气候变化。区域定位：以沙滩礁岩、溪流海景为主要资源特色，以休闲度假、时尚运动为主要功能，具有

3、民俗风情的热带海滨型国际旅游度假目的地。规划定位B区规划定位：具有民俗风情、热带海滨型、国际旅游度假目的地；功能：以度假、游憩、康体、科考为重点。香水湾总占地约十余平方公里，以铜岭为界分隔成A、B两区。香水湾B区南北长约6.5公里，东西平均宽度约800米，呈带状分布。交通条件道路交通：东线高速公路在香水湾旅游度假区有2个出入口，可进入性较强。航空交通：本区距离三亚市凤凰国际机场约85公里，位于该机场服务范围内。航海交通：香水湾旅游度假区北邻分界洲岛旅游码头，南距新村镇旅游码头约20公里，这为本区的海上旅游航运创造了有利的条件。外部立体交通网络，可进入性强。海口与三亚建东环轻轨，全

4、长300多公里，全程仅需70分钟，预设陵水站；在陵水河入海口（水口港）处拟建立游艇专用港口，可衔接海南省东部海滨旅游航线，便于与国际游艇航线的接轨。规划交通：现状交通：地块四至地块东北侧为现状渔村地块东侧为礁石沙滩山体延伸出来的礁石地块东南侧为沙滩延伸的山体将沙滩分割地块南侧的沙滩地块南侧为现状沙地树林地块西北侧为双向两车道市政路用地条件1#地块从2#地看1#地，1#地块为东西延展的山体，其背对海的阴坡有部分缓坡1#地面海的部分，山势陡峭。2#地块2#地块内部地貌平坦，为平原草地，但受到一号山体遮挡，观海视野受阻。2#地块1#地块规模：30.19Ha容积率：小于0.25建筑密度

5、：10%地块面海山势陡峭，背海阴坡较缓，地块内部为林地。2#地块接海部分为沙地，生长着众多植被，有部分区域临海，具有一线海景资源。临海区资源条件高透明海水水质：海水盐度相当高，接近大洋水特性。透明度大于11米，高于滨海旅游区透明度的规定标准3米的三倍以上，具有极佳的可观赏价值；香水湾周边自然景观丰富，有吊罗山国家森林公园、南湾猴岛等自然景观；沙质细腻洁白，原生态环境，未受到污染。沙子细腻洁白，品质极好海水清澈透明短距离海岸线：海岸线短，有礁岩，可利用资源有限；山体资源：属地块内山体，山顶局部观海视野极佳，但面海坡陡峭，山上多岩石、荆棘，利用难度系数大，背阴坡山势较缓，可实现居山；山

6、体阻挡地块内部观海视野；分界州岛：本项目可直达国家潜水基地分界州岛，享有近距离资源优势。本体资源：区域资源：分界州岛可见巨石嶙峋荆棘密布区域景观资源丰富，本体资源条件有限。项目属性界定区位热点滨海紧邻三亚背靠陵水处于中国稀缺的热带滨海旅游圈内在三亚1小时旅游圈内，可接受三亚辐射带动属陵水县，可与县城产生互动区域规划建设规划优势大势启动政府统一作规划，严格控规已有三个项目在建销售，具有一定市场认知交通通达外联交通便捷东线高速公路为主要联外干道项目地块紧市政道路，进入性良好规划中的轻轨与码头项目本体资源一线位置山体遮挡资源有限中小规模，低密度项目一线海景位置，可由社区内部直达海边；海岸

7、线短，可利用资源有限；南部山体造成地块内部海景视野的遮挡；面海坡山势陡峭，难以利用。中国热带滨海带开发新兴区域一线海景位置本体资源有限中小规模低密度旅游度假项目目标解析项目开发目标入市首年保证3亿现金流的快速回笼；实现整盘的安全平稳销售。问题一：我们的市场机会在哪里？——基于本体条件下的市场机会寻找。未来趋势研判——三亚市场关键现象解析【三亚市场“无冬天”，大势之下逆势而行。】2关键现象因素解析逆势因素影响因素时事因素趋势判断关键现象——市场回顾政策层面市场层面200