区域开发思路项目研判报告.ppt

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1、淮南老龙眼区域开发第一阶段工作汇报合富辉煌房地产二零零七年五月呈：淮南矿业集团生态环境开发有限责任公司老龙眼项目印象—可建设用地范围—项目总用地范围舜耕山项目处在一个基础落后，但正在快速崛起的矿业城市城市中心区域的边缘旧改项目，新旧协调需要解决项目建设规模较大，市场需要准确判断地块分散，面临整合的挑战项目的问题解析委托方意识到的问题：项目：偏、散、旧市场：未来竞争激烈企业：相关经验深层次项目需要解决的问题：对矿内矿外客户的理解与关注对区域的引导与包装如何做市区大盘怎么实现更高的经济效益对城市发展的理解对城市的消费力的理解与判断对所谓竞争的判断对自身的再理解，

2、剖析系统的开发思路大盘的做法具体对于散旧问题的解决方案规划方案的调整可实现的财务分析本次顾问工作需回答的内容对城市发展的理解对城市的消费力的理解与判断对所谓竞争的判断对自身的再理解，剖析系统的开发思路大盘的做法具体对于散旧问题的解决方案规划方案的调整可实现的财务分析项目的问题解析资源城市的发展脉络对产业发展现状的理解，房地产行业影响矿与非矿体系的消费分析供应与需求量的对比分析，可进入细分市场目前的竞争水平和可超越的空间未来几年内的竞争格局，可能性假设项目区位属性的界定分散地块的价值判断，优与劣的权衡统领全局的发展理念大盘特有的市场、客户和品牌策略规律不同区位

3、属性的价值实现方式软性形象与硬件设施及功能的协调技术性的解决方式与社区活力的改造手法主题指导下的公建、建筑、园林建设方式物业类型组合和户型配比合理的分期与开发节奏，效益及风险第二阶段工作：方式：案例考察（新加坡/香港/国内），旧改技术顾问，大盘专项研究时间：5月15日-6月20日资源城市的发展脉络对产业发展现状的理解，房地产行业影响矿与非矿体系的消费分析供应与需求量的对比分析目前的竞争水平和可超越的空间未来几年内的竞争格局，可能性假设可进入的细分市场判断分散地块的价值判断，开发方式比选统领全局的发展理念大盘特有的市场、客户和品牌策略规律不同区位属性的价值实现

4、方式软性形象与硬件设施及功能的协调技术性的解决方式与社区活力的改造手法主题指导下的公建、建筑、园林建设方式物业类型组合和户型配比合理的分期与开发节奏，效益及风险城市客户市场发展初判开发思路大盘借鉴旧改措施规划指引投资分析第一阶段工作：方式：实地研究（城市/矿务体系/客户/楼盘/基地），统计分析，过往研究参照……时间：4月11日-5月13日第三阶段工作：方式：研讨，跟进时间：6月21日-7月21日项目的问题解析项目区域开发顾问时间阶段4月5月8月7月第一阶段第二阶段第三阶段6月进入营销跟进阶段城市，市场，客户等方面的分析与研判实地调研，整理分析5月18日提交《

5、第一阶段工作汇报》考察案例，专题研究6月20日《第二阶段工作汇报》定位，大盘策略，开发思路，规划建议7月20日《第三阶段工作汇报》规划设计跟进，财务分析等第一阶段工作所需解决的问题资源城市的发展脉络对产业发展现状的理解，房地产行业影响矿与非矿体系的消费分析供应与需求量的对比分析目前的竞争水平和可超越的空间未来几年内的竞争格局，可能性假设第一部分：城市第三部分：客户第二部分：市场第四部分：发展初判可进入的细分市场判断分散地块的价值判断，开发方式比选淮南——因“煤”而发展起来的资源型城市2002年起，国家开始开放煤炭资源市场。由于能源的稀缺价值日益突显，城市经济

6、有了极大飞跃；城市也随之快速发展清末民初1930～2001在淮南发现煤矿，并开始零星的采掘1930年，国民政府在九龙岗设淮南煤矿局，标志着现代“淮南”的开始由于对资源的粗放使用和浪费，煤炭资源价值未能体现，城市经济和城市发展速度相对缓慢2002年至今近年来，能源经济的变化极大地刺激城市经济快速增长城市合肥安庆芜湖马鞍山阜阳淮南亳州宣城黄山池州2000年GDP(亿元)324.7252.4200.6126.2200.5126.0160.1160.481.358.1全省排名1341251310915172006年GDP（亿元）1073.9494.4479.7428

7、.9378.4302298.7287.9187.5130.1全省排名123451112131617长期以来，煤炭产业受计划经济制约，价格受国家控制，淮南经济发展较为缓慢进入02、03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展但目前经济总量仍较低，处于省内中下位置96～06年GDP总量（亿元）安徽省城市2000、2006年GDP及全省排名对比资料来源：淮南统计年鉴2006&统计公报2006资料来源：安徽统计年鉴2001&各市统计公报200601-06年淮南市三产结构比例变化“煤、电、化”是淮南市的绝对主导产业资料来

8、源：淮南统计年鉴&统计公报20062005年淮南工业