昆山水秀庭院地产项目研判报告ppt课件

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1、水秀庭院项目营销研判报告昆山国邦房产营销有限公司二零零九年七月谨呈:昆山市兴盛建设开发有限公司思维总纲项目理解SWOT分析现状观察对策建议临双洋湖，苏州园林式的院落别墅项目理解用地165536.6㎡，总建面约99300㎡的大规模高档别墅区容积率：0.59建筑密度：24.7%绿化率：42%地下人防工程面积约：3000平方米户数：284户独栋：58套双拼：122套联排：104套项目理解周边环境小区北邻3000亩的太阳岛高尔夫度假村；西面由5000亩双洋湖自然环抱，形成三面环水之势；东面浦江路以东是一个近7000亩的农业示范区。双洋湖水秀庭院

2、占地约280亩，是一个总建筑面积约10万平方米的纯水边别墅社区。项目理解区位与交通与水乡古镇为邻，本真的生活东靠上海，西临苏州，道路交通网发达，便捷快速项目理解产品及项目定位:golf时代,湖岛庭院;中国栖居态度,一片水的居住思想项目理解这是一个别墅大盘，具有丰富的自然资源，风格为中式园林，提倡流水、庭院的居住思想项目理解售楼处:沿途缺少必要的导示系统和包装现状观察沿途缺少必要的足够的导示系统;沿途缺少应有的包装物料,客户体会不到进入项目及项目售楼处的感觉。售楼处内部:展板没有在明显的地方展示,信息展示没有系统化张浦整体规划置于沙

3、盘上项目景观设计方案随便靠墙摆放在地面区位及交通图也是随意靠墙摆放在地面现状观察模型:色彩灰沉,不利于激发视觉热情;灰沉较多,加深陈旧感现状观察透明材质的分户模型,灰尘很容易影响模型的通透效果；本来应该翠绿的草地变得稀疏局部发黄,影响感官施工现场：建筑材料摆放散乱，工人生活用品衣物随意晾晒，拉低项目档次如此的工地形象,如何匹配几百万的身份？如此随意的管理，如何让身家千万的客户安心居住在此？现状观察施工现场：建筑材料等物件无序状态及建筑、水潭凌乱，给人废弃的感觉木材、废旧汽车、不明显的导示牌，给人直观的感觉：废弃的工厂，或者是回收厂。杂草

4、、浑水潭、枯枝散布在建筑边上，让人无法想象这里是一个高尚的别墅生活区。现状观察工地围墙:无包装,浪费了传递项目信息的资源同时降低项目的形象工地围板上没有包装,浪费一个广告资源;裸露铁皮,直接影响开发商的形象和项目的形象建筑前后左右的杂草、坑洼、凹凸不平是项目进入现房期不容许的。现状观察水资源：项目3面环水，但缺乏与水资源结合的景观体验区临湖岸做的一些景观工程已经停止,无法给客户以真实的体验;同时中途停止的工程,让客户对开发商和项目的形象打折扣水域宽阔,但是没有对养殖户进行规划现状观察样板房:样板房数量少,不能很好体现项目的多样性现状观察

5、样板房:装修风格主题性不强,与客户的心灵沟通缺失整体建筑是中式风格，特别是苏州园林风格内部装饰则现代感浓厚的大理石、玻璃与古香古色的中国红木家具、石桌椅、雕窗混杂在一起样板房有石桌椅，有泡茶茶几、有写字案桌，但却没有人在演示现状观察优势：SWOT分析资源优势工程优势水资源丰富,双洋湖环保、自然河道纵横穿梭；高尔夫资源,北临3000亩的太阳岛高尔夫度假村;同时内部也规划有高尔夫练习场;生态农业资源,东面7000亩的农业示范区；配套资源，酒店及阳明山庄成熟高档配套。(准)现房待售，缩短客户等待的时间；大规模造城，是实力的见证；内部景观资源已

6、具雏形，居住环境初步具备。优势：东临上海,与上海近距离的空间感,是上海人的首选;近邻水乡古镇,与水乡古镇千灯、锦溪、周庄近在咫尺；生态资源,地处国家7000亩的农业示范区的西面,高尔夫度假村南面。独栋、双拼、联排多样组合,客户选择空间大;星级酒店及配套,提升项目居住档次;江南园林的风格,符合东方人居理念。SWOT分析地缘优势产品优势劣势：整体开发，敞开式推盘,营销中没有节奏控制,缺乏批次和组团整合;开盘时间长，销售进度慢,近2年的市场销售期,造成市场疲软，无形中产生不太好的市场口碑;推广持续性与延展性不强，营销推广有断层,主题延展性不够

7、，造成市场认知度不高。项目工地管理松散,材料随意堆放、工人生活区随意摆放物品;园林缺乏管理,没有营造出应有的苏州式的园林;缺少管理与服务,提升物业的档次和附加值。SWOT分析营销误区管理欠缺劣势：SWOT分析产品因素策略因素外立面缺乏变化，色彩比较单一,造型平淡没有变化;整体建筑没有个性,无论是独栋、双拼、联排，其建筑基本一致，缺少个性化；样板房装修体现不出定位和档次,样板房普通,缺少个性化符号。价格定位超越了区域的价格,加上户型面积大,大大提高了销售的门槛；一股脑式的推盘,项目陷于被动；对于别墅这种高端物业,缺少相应的高端营销手段。机

8、会:楼市持续升温,09年的楼市从3月开始一直升温至今,势头不减；金九银十，热销季节,随着时间的推进,楼市热销传统季节到来；通胀在持续，投资不动产成为稳健渠道,国家/世界经济在通胀，不动产的投资显得最为稳健。